2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：市場趨勢分析
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第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
第二節(jié) 市場分析的手段與方法
市場趨勢分析：
分析市場趨勢的方法主要有：
(一)購買者意圖調(diào)查法
購買者意圖調(diào)查法就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。
(二)銷售人員意見綜合法
當(dāng)不能直接調(diào)查購買者或費用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結(jié)果。
(三)老師意見法
老師意見法又稱為德爾菲(Delphi)法，是美國蘭德公司于20世紀(jì)40年代末提出的。運用老師調(diào)查法時，首先組成由經(jīng)銷商、分銷商、市場影響顧問或其他權(quán)威人士組成的老師小組，人數(shù)不宜過多，一般在20人左右，各老師只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進(jìn)行：
(1)提出所要預(yù)測的問題及有關(guān)要求，必要時附上有關(guān)這個問題的背景材料，然后一并寄給各老師。
(2)各老師根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗提出自己的預(yù)測意見，并說明自己主要使用哪些資料提出預(yù)測值的，這些意見要以書面形式返回調(diào)查人員。
(3)將各老師的第一次預(yù)測值說明列成表，并再次分發(fā)給各位老師，以便他們比較自己和他人的不同意見，修改自己的意見和判斷。
(4)將所有老師的修改意見置于一個修正表內(nèi)，分發(fā)給各位老師做第二次或多次修改。最后綜合各位老師的意見便可獲得比較可靠的預(yù)測值。
(四)時間序列分析法
時間序列分析法利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預(yù)測未來的狀態(tài)，即根據(jù)過去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來預(yù)測未來的值，過去和未來的狀態(tài)僅是時間的函數(shù)。
(五)相關(guān)分析法
時間序列分析法是僅對時間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時可運用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強度，從而做出預(yù)測。這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。
1.回歸分析法
2.市場因子推演法
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