2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第三章教材考點：房屋征收評估原則和要求

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第三章 國有土地上房屋征收制度與政策

第三節(jié)國有土地上房屋征收評估

房屋征收評估原則和要求：

(一)房屋征收評估原則

《房屋征收條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。”這一方面要求房屋征收評估應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個人干預(yù)房屋征收評估活動，為房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做好房屋征收評估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

所謂“獨立”就是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員與房屋征收當(dāng)事人無利害關(guān)系，在房屋評估活動中不受任何單位和個人的影響，憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行評估。所謂“客觀”就是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員在評估中不帶著自己的情感、好惡和偏見.應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進行評估。所謂“公正”就是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員在評估活動中不偏袒房屋征收當(dāng)事人中的任何一方，堅持原則，客觀評估。

(二)房屋征收評估基本事項

1.評估目的。被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收入計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

2.評估時點確定。被征收房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

3.評估對象界定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準;對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理

結(jié)果進行評估。

4.評估價值內(nèi)涵。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。其價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

(三)實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

1.實地查勘要求：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

2.評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當(dāng)選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應(yīng)當(dāng)進行適用性分析?？梢酝瑫r選用兩種(含兩種)以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

3.評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣，精確到元。

4.技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

(四)評估結(jié)果和報告送達

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書或者委托合同約定期限內(nèi)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門將該結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)安排注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)該房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收入轉(zhuǎn)交分戶評估報告。