2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)的特性之保值增值

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第二章 房地產(chǎn)及其描述

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

保值增值：

一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過一段時(shí)間以后，其價(jià)值會(huì)完全喪失;電腦、手機(jī)之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好的產(chǎn)品面世等，其價(jià)值會(huì)快速降低。但是，房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加(即自然增值)。

引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等;② 外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等;⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值;通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

房地產(chǎn)通常具有保值功能，因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎洝Ｈ绻霈F(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購(gòu)買力會(huì)下降，今天能用l元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止 l元錢才能買到。而說某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。