2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章教材考點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度

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第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈?、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。盡管在建設(shè)環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設(shè)計(jì)、施工等單位承擔(dān)，出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任可能是由于勘察設(shè)計(jì)、施工或者材料供應(yīng)商的責(zé)任，但開(kāi)發(fā)商是組織者，其他所有參與部門(mén)都是由開(kāi)發(fā)商選擇的，都和開(kāi)發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題也理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。此外，消費(fèi)者是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)房，就如同在商店購(gòu)物，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任一樣，購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，理應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要經(jīng)過(guò)工程建設(shè)環(huán)節(jié)，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關(guān)法律規(guī)定，符合工程勘察、設(shè)計(jì)、施工等方面的技術(shù)規(guī)范，符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的基本要求，同時(shí)還要嚴(yán)格遵守合同的約定。

(二)對(duì)質(zhì)量不合格房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工程勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)部門(mén)等，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的好壞直接影響房屋的合理使用和購(gòu)房者的生命財(cái)產(chǎn)安全。房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣規(guī)定的目的主要是為了保護(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益。

應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是購(gòu)房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設(shè)計(jì)和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門(mén)認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的.均可申請(qǐng)退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題有很多種，一般性的質(zhì)量問(wèn)題主要通過(guò)質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。這里的

質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)是指專(zhuān)門(mén)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對(duì)給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。

對(duì)于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。

以上這些規(guī)定的目的也是為了保護(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益。