2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：成本法的含義
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第八章 成本法及其運用
第一節(jié) 成本法概述
成本法的含義：
簡要地說，成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。
成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的"成本"并不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費用、支出、代價、投入等相關(guān)概念。這就需要在遇到"成本"、"費用"、"支出"、"代價"、"投入"等概念時，注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定它們的具體內(nèi)涵。
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法測算出的價值稱為積算價值。
成本法的優(yōu)點是其求得的價值使人"看得見"--人們可以看到該價值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復多余的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的價值看似有"依據(jù)"，特別是在有"文件"規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費用、稅金、利潤等標準的情況下。
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