2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：成本法估價需要具備的條件

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第一節(jié) 成本法概述

成本法估價需要具備的條件：

運(yùn)用成本法估價需要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于"成本加平均利潤"是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)出市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素(如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：供大于求一價格下降一開發(fā)利潤率降低一開發(fā)投資減少一開發(fā)量縮減一供給減少一價格上漲一開發(fā)利潤率上升一開發(fā)投資增加一開發(fā)量增加一供給增加一價格下降……

顯而易見，如果不是在較長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，則上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤，，而上下波動，趨向于"成本加平均利潤"。當(dāng)求大于供時，價格可能大大高于開發(fā)成本;當(dāng)供大于求時，價格可能大大低于開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開愛成本高，并不意味著房地產(chǎn)價格就必定高;房地產(chǎn)開發(fā)成本低，也不意味著房地產(chǎn)價格就必定低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。無論是從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看，還是從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，都有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)成本決定的，則海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段"悲慘"局面。