2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定

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第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定：

經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對(duì)這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，原建設(shè)部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設(shè)部令第69號(hào))頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國家對(duì)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對(duì)上市條件予以放寬。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場。

為改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，2007年12月1日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。該辦法規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。”

2010年4月22日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》(建保[2010]59號(hào))，規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人是否已繳納相應(yīng)土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價(jià)格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時(shí)，要比對(duì)住房保障部門提供的有關(guān)信息。對(duì)已購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房;房屋租賃備案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理其經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理該家庭購買其他房屋的權(quán)屬登記，并及時(shí)通報(bào)住房保障部門。”要求各地結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購人與政府的出資比例，確定上市所得價(jià)款的分配比例、政府優(yōu)先購買權(quán)等管理事項(xiàng)。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠額之和。