2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素
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第七章 風(fēng)險分析與決策
第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。
(一)購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機會或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
(二)權(quán)益投資比率
權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。
(三)空置率
空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
(四)運營費用
運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。
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