2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：投資利息
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第八章 成本法及其運(yùn)用
第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
投資利息：
一)投資利息的含義
投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)。
(二)投資利息的計(jì)算
計(jì)算投資利息需要把握下列5個(gè)方面：
1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。
2.計(jì)息周期
計(jì)息周期是指計(jì)算利息的單位時(shí)間。它可以是年、半年、季、月等，通常為年。
3.計(jì)息期
計(jì)息期也稱為計(jì)息周期數(shù)。為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期，首先要估算整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期。
4.計(jì)息方式
計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。
5.利率
利率是用百分比表示的單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。
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