2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

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第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式：

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+

后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤

與此相對照，如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，則公式為：

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+

銷售稅費+開發(fā)利潤

在實際估價中，對于假設(shè)開發(fā)法公式中具體應(yīng)減去的項目及其金額，要牢記"后續(xù)"兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)完成，還需要做的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。因此，如果是已經(jīng)完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，則它們已包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。

例如，評估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r值，這時減去的項目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費、地上物拆除費等費用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。"

按估價對象和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式：針對本知識點提問?上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按照估價對象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細(xì)化如下：

(一)求生地價值的公式

1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

生地價值=開發(fā)完成后的價值一生地取得稅費一由生地建成房屋的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發(fā)利潤

相對應(yīng)的成本法公式為：

開發(fā)完成后的價值=生地價值+生地取得稅費+由生地建成房屋的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

2.適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一生地取得稅費一由生地開發(fā)成熟地的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發(fā)利潤

相對應(yīng)的成本法公式為：

開發(fā)完成后的熟地價值=生地價值+生地取得稅費+由生地開發(fā)成熟地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

(二)求毛地價值的公式

1.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

毛地價值=開發(fā)完成后的價值一毛地取得稅費一由毛地建成房屋的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發(fā)利潤

相對應(yīng)的成本法公式為：

開發(fā)完成后的價值一毛地價值+毛地取得稅費+由毛地建成房屋的成本+ 管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

2.適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一毛地取得稅費一由毛地開發(fā)成熟地的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發(fā)利潤

相對應(yīng)的成本法公式為：

開發(fā)完成后的熟地價值=毛地價值+毛地取得稅費+由毛地開發(fā)成熟地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

按未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式：針對本知識點提問? 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用市場法評估;適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。據(jù)此，將假設(shè)開發(fā)法最基本的公式細(xì)化如下：

(一)適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式

(二)適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式