2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)：

傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。

房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因?yàn)椋阂环矫?，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產(chǎn)項(xiàng)目的專用廠房，一旦投入則其產(chǎn)品用途就難以改變);另一方面，房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過(guò)交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，使房地產(chǎn)投資不可逆。

在不確定的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性所決定的。正常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)效率較低(甚至是無(wú)效率的)，市場(chǎng)信息短期內(nèi)往往難以得到反映，但隨著時(shí)間推移，許多信息的不確定性會(huì)發(fā)生變化，甚至可能消除。因此，選擇投資的時(shí)機(jī)不同，投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之改變，延期投資可能將獲得更多的信息并使投資價(jià)值發(fā)生變化。一方面，延期投資可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使決策者有更多的時(shí)間和信息，來(lái)檢驗(yàn)自身對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的預(yù)期，有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失;另一方面，延期投資也可能保持了未來(lái)獲利的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。由于投資是可延期性的，使得投資者可以收集更多與項(xiàng)目有關(guān)的信息，尋找更有利的投資機(jī)會(huì)，這時(shí)候延期投資的權(quán)利實(shí)際上就是一種期權(quán)(期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財(cái)力、技術(shù);執(zhí)行期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機(jī)會(huì)下進(jìn)一步投資)。由于投資是不可逆的，投資決策時(shí)就不能僅考慮項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，也要考慮投資期權(quán)的價(jià)值(因?yàn)榧却嬖陲L(fēng)險(xiǎn)可能使投資無(wú)法收回，又存在投資機(jī)會(huì)可能使投資收益超出預(yù)期)。

因此，不確定條件下房地產(chǎn)投資的期權(quán)特性，使其決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。