2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第七章教材考點：不動產(chǎn)登記的類型

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第七章不動產(chǎn)登記制度與政策

第二節(jié)不動產(chǎn)登記類型和程序

不動產(chǎn)登記的類型：

不動產(chǎn)登記有多種分類方法。按照登記的效力不同，可分為本登記與預(yù)登記;按照登記的物權(quán)可分為所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記;按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權(quán)登記等。

(一)按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱為“終局登記”。如房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等都屬于本登記。本登記包括：

(1)首次登記，是指不動產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。由于土地的國家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十九條、第一百八十七條，建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當?shù)怯?，不登記則不發(fā)生物權(quán)變動效力。<物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因此，設(shè)立登記是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的生效要件，是設(shè)立地役權(quán)的對抗要件。

(2)轉(zhuǎn)移登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時進行的登記。由于我國實行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋兀仓皇峭ㄟ^征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。

(3)變更登記·是指不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體等發(fā)生變化時進行的登記。如不動產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時，應(yīng)申請變更登記。

(4)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產(chǎn)本身滅失時進行的一種登記。如抵押權(quán)已實現(xiàn)，應(yīng)申請抵押權(quán)注銷等。

(5)更正登記和異議登記

更正登記和異議登記是保護事實上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷，同時對真正權(quán)利進行登記。異議登記是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計人登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力?！段餀?quán)法》規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

(6)查封登記

查封登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對指定不動產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動產(chǎn)的行為。被查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。根據(jù)最高人民法院、原建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)(2004]5號)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在協(xié)助人民法院執(zhí)行房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查，認為人民法院查封、預(yù)查封的不動產(chǎn)權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

2.預(yù)登記。預(yù)登記是在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權(quán)利人的合法權(quán)益。如預(yù)購商品房預(yù)告登記。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

(二)按照登記的物權(quán)分類

1.不動產(chǎn)所有權(quán)登記。不動產(chǎn)所有權(quán)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如發(fā)生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;當事人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所有權(quán)是對物獨占的支配權(quán)，其權(quán)能包括占有、使用、收益和處分?！段餀?quán)法》第四十條規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。所有權(quán)人在自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔保物權(quán)，是其行使權(quán)利的具體體現(xiàn)。如不動產(chǎn)所有權(quán)人將不動產(chǎn)抵押給他人，就是所有權(quán)人行使其權(quán)能。

2.不動產(chǎn)他項權(quán)利登記。不動產(chǎn)他項權(quán)利登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將他項權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。不動產(chǎn)他項權(quán)利是指除不動產(chǎn)所有權(quán)以外的其他物權(quán)。不動產(chǎn)他項權(quán)利包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

(1)不動產(chǎn)用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

(2)不動產(chǎn)擔保物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)擔保物權(quán)為抵押權(quán)。抵押權(quán)又分為一般抵押和最高額抵押。

①一般抵押權(quán)登記。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當提交登記申請書、申請人的身份證明、不動產(chǎn)所有權(quán)證書、抵押合同、主債權(quán)合同和其他必要材料。對符合規(guī)定條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將抵押當事人、債務(wù)人的名稱(姓名)、被擔保債權(quán)數(shù)額和登記時間記載于房屋登記簿。

②最高額抵押權(quán)登記。最高額抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記，以及最高額抵押權(quán)確定登記。對最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍，申請登記的，申請人還應(yīng)當提交已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔保范圍的書面材料。對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將抵押當事人、債務(wù)人的名稱(姓名)、登記時間、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于不動產(chǎn)登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權(quán)利證書、最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當事人另有約定外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，按照規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定，予以登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實記載于不動產(chǎn)登記簿。當事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機構(gòu)可以依照當事人一方的申請將債權(quán)數(shù)額確定的事實記載于不動產(chǎn)登記簿。

此外，《物權(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。在建工程抵押權(quán)登記事項在房屋登記簿上予以記載后，登記機構(gòu)向在建工程抵押權(quán)人發(fā)放抵押登記證明。已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當事人應(yīng)當申請變更登記，轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)首次登記后，當事人應(yīng)當申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

(三)按照登記的物分類

1.土地登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如集體土地所有權(quán)登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)登記等。

2.房屋登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將房屋建筑物、構(gòu)筑物權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、預(yù)購商品房預(yù)告登記。

3.林權(quán)登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法對森林、林木和林地權(quán)利及其相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。