2018年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》高頻考點(第一章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(第一章)：

1.房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素一份完整的估價報告應(yīng)包括8項內(nèi)容：

(1)封面;

(2)致估價委托人函;

(3)目錄;

(4)估價師聲明;

(5)估價假設(shè)和限制條件;

(6)估價結(jié)果報告;

(7)估價技術(shù)報告;

(8)附件。(注意致估價委托人函和目錄的前后位置、是否缺項)(P5)

2.封面包括7項內(nèi)容：

(1)估價報告名稱;

(2)估價報告編號;

(3)估價項目名稱;

(4)估價委托人;

(5)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu);

(6)注冊房地產(chǎn)估價師;

(7)估價報告出具日期。(注意封面內(nèi)容是否缺項)(P6～7)

常見錯誤：

(1)封面中缺少估價報告出具日期、注冊房地產(chǎn)估價師注冊號;

(2)封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。

3.估價報告出具日期估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是，估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致。

歷年考點：封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”，考過兩次以上。2017年改錯題10分。

八個估價時間概念的辨析：

(1).估價報告開始日期。指受理估價委托的日期。

(2).估價報告完成日期。指完成估價報告的日期或出具估價報告的日期。

(3)估價作業(yè)日期。指從估價報告開始日期到估價報告完成日期的時間段。

(4)價值時點。指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。

(5)致函日期。指出具估價報告的日期或估價報告完成的日期。

(6)實地查勘期。指進(jìn)入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。

(7).價報告應(yīng)用有效期。指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。

(8).估價責(zé)任期。指出具報告的估價機(jī)構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的期限。如果估價報告在其使用期限內(nèi)未使用，則估價責(zé)任期等同估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內(nèi)使用，則估價報告責(zé)任期應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

4.價值時點(2013教材之前寫作估價時點)

價值時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應(yīng)的某一特定時間，因此價值時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間及其確定的簡要理由，價值時點應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預(yù)測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考試中，從2011年理論教材要求說明價值時點確定的理由，價值時點中沒有說明“價值時點的確定理由”可作為一處錯誤予以指出。

對于抵押目的估價，價值時點一般應(yīng)選定為估價人員實地查勘現(xiàn)場之日，如不是實地查勘之日，還要在估價假設(shè)與限制條件中說明一下。

被征收房屋價值時點為“房屋征收決定公告之日”。

往年考題：價值時間，近年考題缺少確定理由

5.估價原則估價原則是估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價報告應(yīng)說明本次估價所遵循的估價原則的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值或價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。