2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第三章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第三章)：

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：

(1)從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

(2)從委托人和估價(jià)主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

(3)從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。

作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果可能有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)(P199～200)

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的具體需要，評(píng)估市場價(jià)值或投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。

(2)已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值及無租約限制價(jià)值的使用條件。

(3)以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價(jià)對(duì)象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費(fèi)用或轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益。

3.房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)(P269～270)

(1)評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);

(2)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);

(3)當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

(4)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場的價(jià)格水平，拍賣保留價(jià)由人民法院參考評(píng)估價(jià)確定。

4.價(jià)值類型房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統(tǒng)一表述為：抵押價(jià)值是估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

5.估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應(yīng)使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補(bǔ)充;在有價(jià)無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價(jià)格。

確定估價(jià)結(jié)果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的簡單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù);預(yù)測未來現(xiàn)金流、確定報(bào)酬率;預(yù)測未來開發(fā)完成后價(jià)值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用;確定地價(jià)水平、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤率、成新率等時(shí)，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。

在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用;不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。