2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第六章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第六章)：

1.收益期是預(yù)計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。(P238)

2.土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。(P238)

3.收益法估價(jià)的操作步驟(熟悉)(五步)

①選擇具體估價(jià)方法(報(bào)酬資本化法or直接資本化法);

②測(cè)算收益期或持有期;

③測(cè)算未來收益;

④確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);

⑤計(jì)算收益價(jià)值。

4.地租的含義(熟悉)

狹義，指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。

廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。是土地生產(chǎn)要素的報(bào)酬?？鄢送恋刂獾钠渌a(chǎn)要素的報(bào)酬的剩余。

5.地租的測(cè)算(熟悉)

(1)計(jì)算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。

說明：

公式中的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。

(2)土地是在最佳用途下利用的——競標(biāo)地租理論。

(3)土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級(jí)差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

(4)銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除。

(5)土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個(gè)產(chǎn)品市場價(jià)格為P，則市場價(jià)格=PQ.實(shí)際測(cè)算地租的具體方法4種：

——從房租中分離出地租地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤。

——由地價(jià)求出地租，地租=地價(jià)×資本化率。

——采用比較法求出地租。

——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。