2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十章教材解讀：長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用

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第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用

第七節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用

長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用：

長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，如用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益等;②用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;③用來(lái)比較、分析兩宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力;④用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。

以比較、分析兩宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力為例，利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法制作的房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)圖，如圖l0—1所示，可用來(lái)比較、分析兩宗或兩類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)的強(qiáng)弱程度或發(fā)展?jié)摿Γ瑸榉康禺a(chǎn)投資決策等提供參考依據(jù)。

如果長(zhǎng)期趨勢(shì)線(xiàn)越陡，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越強(qiáng);反之，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越弱。在圖10一1中，從2003年至2010年這段時(shí)間來(lái)看，房地產(chǎn)B的價(jià)格高于房地產(chǎn)A的價(jià)格;到了2010年，兩者的價(jià)格水平達(dá)到一致;而2010年以后，房地產(chǎn)A的價(jià)格超過(guò)了房地產(chǎn)B的價(jià)格。由此可知，房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。目前價(jià)格高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較緩慢，而價(jià)格低的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較強(qiáng)勁。例如，城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)因交通、環(huán)境、公共配套設(shè)施等的完善，其價(jià)格通常比已發(fā)展成熟的市中心區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲得快。但也不排除價(jià)格高的房地產(chǎn)可能因外來(lái)投資增加等需求的拉動(dòng)，具有更強(qiáng)勁的上漲趨勢(shì)。