2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章考點(diǎn)：投資與房地產(chǎn)投資

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1.投資的概念

(1)概念

·投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人或單位)以獲得未來(lái)資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

(2)理解(三個(gè)角度)

通俗角度-投資就是用錢(qián)來(lái)獲取更多的錢(qián)。

金融角度-投資是購(gòu)買金融資產(chǎn)以期獲得未來(lái)收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。

經(jīng)濟(jì)角度-投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為。

2.投資的分類(四種分類)

3.投資的特性(四特性)

投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

投資具有時(shí)間性(犧牲即期消費(fèi)獲得將來(lái)消費(fèi))

投資目的是獲取收益

投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

4.房地產(chǎn)投資的分類(三種分類)

【重點(diǎn)難點(diǎn)】不同投資主體的投資目的顯著差異

【2013年真題】按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括(　)。

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開(kāi)發(fā)投資

D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

E.酒店投資

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。參見(jiàn)教材P5。

4.1 居住物業(yè)投資

【2014年真題】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有(　)。

A.廉租住房

B.公共租賃住房

C.經(jīng)濟(jì)適用住房

D.商品住房

E.小產(chǎn)權(quán)房

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。公共住房：廉租住房;經(jīng)濟(jì)適用住房;限價(jià)商品住房;公共租賃住房。商品住房：普通住宅;高檔住宅;公寓;別墅。參見(jiàn)教材P5。

4.2 商業(yè)物業(yè)投資

【2012年真題】關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有(　)。

A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來(lái)越成為一種趨勢(shì)

B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性

D.商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資

E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來(lái)自出租收益

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。A選項(xiàng)，開(kāi)發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來(lái)越成為一種趨勢(shì)。D、E選項(xiàng)，由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長(zhǎng)期投資。參見(jiàn)教材P5。

4.3 工業(yè)物業(yè)投資

4.4 酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資

4.5 特殊物業(yè)投資

【2014年真題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長(zhǎng)期投資。 (　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng);地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。參見(jiàn)教材P7。

【2014年真題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長(zhǎng)期投資。 (　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng);地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。參見(jiàn)教材P7。

【2015年真題】房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有(　)。

A.異質(zhì)性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動(dòng)性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P8。

5. 房地產(chǎn)投資的特性(8大特點(diǎn))

【2014年真題】房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有(　)。

A.依賴專業(yè)管理

B.效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.異質(zhì)性明顯

D.變現(xiàn)性較差

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資的特性之一，主要是房地產(chǎn)投資效益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。參見(jiàn)教材P9。

【2013年真題】新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有(　)的特性。

A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)　　　　

B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移　　　　

D.適于長(zhǎng)期投資

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，稱之為存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見(jiàn)教材P9。

【2015年真題】房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括(　)。

A.需要適時(shí)的更新改造投資

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.適于短期投資

E.變現(xiàn)性差

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)適用于長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：區(qū)位選擇異常重要;適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資;需要適時(shí)的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見(jiàn)教材P6～9。

【重點(diǎn)難點(diǎn)】?jī)蓚€(gè)壽命

【重點(diǎn)難點(diǎn)】自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系

一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)(有空置的情況)

可以通過(guò)對(duì)建筑進(jìn)行更新改造，延長(zhǎng)其自然壽命，從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

房地產(chǎn)投資追求項(xiàng)目全壽命周期利益最大化

【2012年真題】收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物 (　)之日。

A.開(kāi)始施工　　　

B.竣工

C.登記　　　　　

D.開(kāi)始營(yíng)業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物竣工之日。參見(jiàn)教材P7。