2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（8個(gè)）

個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6個(gè)）

內(nèi)涵

·又稱(chēng)不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
·對(duì)所有項(xiàng)目均產(chǎn)生影響
·投資者無(wú)法控制，也無(wú)法通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消

·僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響
·投資者可以控制

種類(lèi)

·通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
·市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
·周期風(fēng)險(xiǎn)
·變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
·利率風(fēng)險(xiǎn)
·政策風(fēng)險(xiǎn)
·政治風(fēng)險(xiǎn)
·或然損失風(fēng)險(xiǎn)

·收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
·未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
·資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
·機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
·時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
·持有期風(fēng)險(xiǎn)

序號(hào)

風(fēng)險(xiǎn)名稱(chēng)

內(nèi)涵

1

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
（購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn),錢(qián)不值錢(qián)了）

■購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
■其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降

2

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

■供求關(guān)系的變化會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化
■房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多

序號(hào)

風(fēng)險(xiǎn)名稱(chēng)

內(nèi)涵

3

周期風(fēng)險(xiǎn)

·房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
·房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段
·美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為18－20年
·中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為7－8年
·日本房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為7年

4

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。（跳樓價(jià)的損失）

5

利率風(fēng)險(xiǎn)

·利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響
·可采用固定利率貸款來(lái)抵御該風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)

序號(hào)

風(fēng)險(xiǎn)名稱(chēng)

內(nèi)涵

6

政策風(fēng)險(xiǎn)

7

政治風(fēng)險(xiǎn)

8

或然損失風(fēng)險(xiǎn)

■指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失
■可以通過(guò)保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，也可以通過(guò)租約將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人

序號(hào)

風(fēng)險(xiǎn)名稱(chēng)

內(nèi)涵

1

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）

2

未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）

3

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化，資本價(jià)值變化了）

4

機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

也稱(chēng)比較風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的可能收益

5

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）

房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等

6

持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）

與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長(zhǎng)，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

投資者特點(diǎn)

投資目的

投資對(duì)象

收益型

承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平的長(zhǎng)期投資者

獲得穩(wěn)定租金收益

進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

收益加增值型

能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平

物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益

未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)

機(jī)會(huì)型

承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益