2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章考點(diǎn)：房地產(chǎn)供求與價格

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第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格

1.房地產(chǎn)需求

(1)房地產(chǎn)需求的含義

房地產(chǎn)需求，是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

需求的條件：愿意購買+購買支付能力

房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費(fèi)者需求的總和。

【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

A.消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿

B.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

D.人口急劇增長

E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個：①消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望;②消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力。參見教材P85。

(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

1)該種房地產(chǎn)的價格水平。(一般是負(fù)相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品)

房地產(chǎn)的價格上漲，需求就會減少;下降，需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負(fù)相關(guān)，被稱為需求規(guī)律。

需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。

吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上漲，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現(xiàn)象在當(dāng)時稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買)

2)消費(fèi)者的收入水平。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān))

當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，正常商品需求增加;相反，就會減少對該種商品的需求。

低檔商品，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。

3)消費(fèi)者的偏好(正相關(guān))

當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，偏好郊區(qū)住房，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。

消費(fèi)偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。

4)相關(guān)物品的價格水平。(區(qū)分互補(bǔ)品和替代品)

當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。

在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。(舉例：保障性住房與商品住房)

某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對一種物品的消費(fèi)如果多了，對另一種物品的消費(fèi)也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時，對其需求就會增加。

5)消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受他對未來預(yù)期的影響。例如，消費(fèi)者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因?yàn)?ldquo;今天不買，明天更貴”;相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因?yàn)?ldquo;今天買進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補(bǔ)品的價格較低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加;反之，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。

【例題】需求量與價格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有(　)。

A.炫耀性物品

B.“吉芬”物品

C.低檔商品

D.高檔商品

E.急需商品

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P86。

(3)房地產(chǎn)需求曲線

房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。

【難點(diǎn)】需求量的變動(點(diǎn)在需求曲線上移動)和需求的變動(整條需求曲線位移)

需求量的變動，僅價格變動，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動，價格提高，點(diǎn)向左移，價格降低，點(diǎn)向右移，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來的是點(diǎn)的移動;

需求的變動，指價格以外的其他因素變動，導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移(引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移)，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來的是線的移動。

2.房地產(chǎn)供給(熟悉)

(1)房地產(chǎn)供給的含義

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。

兩個條件：供給愿意+供給能力

房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意并且能夠提供的出售數(shù)量，即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。

潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類的房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

(2)決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定，有：①該種房地產(chǎn)的價格水平;②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

1)該種房地產(chǎn)的價格水平。(正相關(guān))

2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。(負(fù)相關(guān))

3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。(正相關(guān))

4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。(正相關(guān))

需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期較長、房地產(chǎn)不可移動特性導(dǎo)致房地產(chǎn)不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

【例題】房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有(　)。

A.該種房地產(chǎn)的價格水平

B.消費(fèi)者的預(yù)期

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，有：①該種房地產(chǎn)的價格水平;②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。參見教材P88。

(3)房地產(chǎn)供給曲線

房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系——向右上方傾斜的供給曲線(S)。

【難點(diǎn)】

供給量的變動是由商品價格本身變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來的是點(diǎn)的移動;供給的變動是由商品本身價格以外的因素變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來的是線的移動。

3.房地產(chǎn)均衡價格(熟悉)

是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時的價格。

均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場價格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過剩或短缺，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。

E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，E點(diǎn)所對應(yīng)的價格Pe，稱為均衡價格，所對應(yīng)的數(shù)量Qe稱為均衡數(shù)量。

總的來說，房地產(chǎn)的價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時，如果需求增加，則價格上漲;如果需求減少，則價格下降。當(dāng)需求一定時，如果供給增加，則價格下降;如果供給減少，則價格上漲。需求和供給若同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡數(shù)量也會發(fā)生變化。

需求和供給同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。

4.房地產(chǎn)供求狀況的分類

全國房地產(chǎn)總的供求狀況

本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。

【例題】決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是(　)。

A.相關(guān)物品的價格水平

B.該種房地產(chǎn)的價格水平

C.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

D.消費(fèi)者對未來的預(yù)期

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地產(chǎn)的價格水平。參見教材P88。