2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第二章考點(diǎn)：居住房地產(chǎn)估價(jià)

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居住房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)估價(jià)

(一)居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

1.單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性

3.不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

我國(guó)居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的(扣除出讓金問(wèn)題)，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。

(二)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

(1)位置。(2)交通條件。(3)生活服務(wù)設(shè)施。(4)教育配套設(shè)施。(5)環(huán)境質(zhì)量。

2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)。(2)設(shè)施與設(shè)備。(3)建筑質(zhì)量。(4)裝修。

(二)居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)等。

1.市場(chǎng)法

由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的估價(jià)方法。

2.成本法

成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，遵循謹(jǐn)慎估價(jià)原則，會(huì)選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)和在建工程估價(jià)往往也選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

3.收益法

對(duì)于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

4.假設(shè)開發(fā)法

在建的住宅工程可以用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

(三)居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

1.商品房估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對(duì)于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不包含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。