2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章考點：商品房現(xiàn)售

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商品房現(xiàn)售(掌握)

依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號)。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件;

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;42：

(4)已通過竣工驗收;

(5)拆遷安置已經(jīng)落實;

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;

(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。參見教材P110～112。

三、商品房銷售代理(熟悉)

房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。

(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的收費。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

四、 商品房銷售中禁止的行為 (掌握)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。

(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

2005年5月9日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權(quán)決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓 。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

(5)2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

五、商品房買賣合同(考點、掌握)

2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本有以下特點：一是分別制訂了《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，即商品房預售、商品房現(xiàn)售分別采取不同的合同文本。

二是示范文本采取采用章節(jié)體例、增加了專業(yè)術(shù)語解釋。

三是對合同的內(nèi)容進一步統(tǒng)一規(guī)范。增加了預售資金監(jiān)管條款、商品房權(quán)屬和抵押狀況條款、驗房內(nèi)容、買受人信息保護等條款;要求對共有部分進行明確約定、區(qū)分了違約責任、明確了利息和違約金的計算基數(shù)等。

示范文本規(guī)定，簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可以根據(jù)具體情況簽訂書面補充協(xié)議。

但同時規(guī)定：補充協(xié)議中如含有不合理減輕會免除示范合同中約定應(yīng)當由出賣人承擔的責任或不合理加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準。

(一)商品房預售合同主要內(nèi)容

1.合同當事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.面積差異處理方式;

6.規(guī)劃設(shè)計變更;

7.商品房質(zhì)量及保修責任;

8.合同備案與房屋登記;

9.前期物業(yè)管理;

10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭議解決方式等。

(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

1.合同當事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.商品房質(zhì)量及保修責任;

6.房屋登記;

7.物業(yè)管理;

8.其他事項。

(三)計價方式

商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 ，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

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(四)面積誤差的處理方式

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實測記面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

1)按套內(nèi)建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的 ，據(jù)實結(jié)算房價款;按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款。

2)按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi) 退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍 返還買受人。

注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

(一)要學會計算面積誤差比。

面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)。

基本公式：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

實測面積與預測面積往往有一定的誤差。

例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-95)/95=5.26%。

例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(95-100)/100=-5%。

(二)要學會計算面積誤差的處理。

關(guān)于處理的步驟：

一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。

二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規(guī)定)

(1)按套內(nèi)建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款。如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為102平方米。此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=(102-100)/100=2%，此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價格×2平方米的價款，向開發(fā)商交納。

(2)按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。(購買人的權(quán)利)

第一　買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

第二 買受人不退房的(有兩種情況)：

一是實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項規(guī)定主要針對的是：實測面積大于預測面積。

如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預測面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

按照處理原則，此時面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款(95平方米的房價款×3%)，由買受人補足;超出3%部分的房價款(95平方米的房價款×2.26%)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

二是實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項規(guī)定主要針對的是：實測面積小于預測約定面積時。

如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

按照處理原則，此時面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款(100平方米的房價款×3%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3%部分的房價款(100的房價款平方米×2%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價款)。

(三)綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號)規(guī)定，計算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%。考試中只要給出實測面積、預測面積，就可以算出面積誤差比;之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi) 做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息;同時，以全部房價款為基數(shù)，按照合同中約定比例向買受人支付違約金。

(六)保修責任

當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任 等內(nèi)容做出約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日 起計算。