2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章考點：房屋租賃管理

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房屋租賃管理

一、房屋租賃的概念(考點、熟悉)

房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”2010年12月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《商品房屋租賃管理辦法》。租賃活動是民事活動，應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。

二、商品房屋租賃的條件(考點、熟悉)

出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)屬于違法建筑的;

(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

【2011年真題】出租商品住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，陽臺、地下儲藏室、廚房和衛(wèi)生間不得出租供人員居住。

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。參見教材P117。

【2014年真題】成套住宅中，不能出租供人員居住的部分有(　)。

A.客廳

B.臥室

C.廚房

D.衛(wèi)生間

E.封閉陽臺

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏間不得出租給人員居住。參見教材P117。

三、商品房屋租賃合同(考點、熟悉)

(一)商品房屋租賃合同的概念

租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。

(二)商品房屋租賃合同的主要內(nèi)容

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途，租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務。《商品房屋租賃管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容作了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：

(1)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

(2)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設施，家具和家電等室內(nèi)設施狀況;

(3)租金和押金數(shù)額、支付方式?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》規(guī)定：“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。”

(4)租賃用途和房屋使用要求。租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同;承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

(5)房屋和室內(nèi)設施的安全性能。

(6)租賃期限。租賃期限不得超過20年 ，超過20年的，超過部分無效。租賃期滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

【例題】房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租期滿20年的承租戶無權(quán)繼續(xù)承租。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P118。

(7)房屋維修責任;

(8)物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納;

(9)爭議解決辦法和違約責任;

(10)其他約定。

上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。

【例題】租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(　)。

A.10年

B.20年

C.30年

D.50年

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P118。

(三)商品房屋租賃關(guān)系保護

商品房屋租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

【2012年真題】房屋租賃期內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買賣不破租賃。房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P119。

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四、房屋租賃登記備案(考點、熟悉)

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日 內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。”

(一)商品房屋租賃登記備案材料

辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：

(1)房屋租賃合同;

(2)房屋租賃當事人身份證明;

(3)房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;

(4)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門規(guī)定的其他材料。

房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

(二)商品房屋租賃登記備案辦理

對符合要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當在三個工作日 內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明;

申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內(nèi)容。

(三)商品房屋租賃登記備案證明

房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。

房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。

房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內(nèi) ，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

(四)商品房屋租賃登記備案系統(tǒng)

直轄市、市、縣建設(房地產(chǎn))主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

五、商品房屋轉(zhuǎn)租(考點、熟悉)

商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十一條：承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應當經(jīng)出租人書面同意。

承租人在租賃期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。

承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

【例題】下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的表述中，正確的有(　)。

A.需經(jīng)出租人口頭同意，并與次承租人訂立轉(zhuǎn)租合同

B.需經(jīng)出租人書面同意

C.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不能超過原租賃合同的終止日期

D.轉(zhuǎn)租合同經(jīng)租賃登記備案方可生效

E.房屋轉(zhuǎn)租合同須由出租人、原承租人和次承租人三方簽訂

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見，或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。參見教材P120。

【例題】(　)是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

A.房屋轉(zhuǎn)租

B.房屋出租

C.房屋承租

D.房屋批租

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。參見教材P120。