2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第六章考點：不動產(chǎn)登記類型和程序

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不動產(chǎn)登記類型和程序

一、不動產(chǎn)登記的類型

不動產(chǎn)登記有多種分類方法。按照登記的效力不同，可分為本登記與預(yù)登記 ;按照登記的物權(quán)可分為所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記;按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權(quán)登記等。

(一)按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱為“終局登記”。 如房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等都屬于本登記。本登記包括：

(1)初始登記，是指不動產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。由于土地的國家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

(2)設(shè)立登記，是指當事人以法律行為設(shè)定不動產(chǎn)他物權(quán)時進行的登記。包括建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立登記 。根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十九條、第一百八十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當?shù)怯?，不登記則不發(fā)生物權(quán)變動效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 因此，設(shè)立登記是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的生效要件，是設(shè)立地役權(quán)的對抗要件。

(3)轉(zhuǎn)移登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時進行的登記。由于我國實行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?，也只是通過征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。

(4)變更登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體等發(fā)生變化時所為的登記。如不動產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時，應(yīng)申請變更登記。

(5)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產(chǎn)本身滅失時進行的一種登記。如抵押權(quán)已實現(xiàn)，應(yīng)申請抵押權(quán)注銷等。

(6)更正登記和異議登記

更正登記和異議登記是保護事實上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷，同時對真正權(quán)利進行登記。 異議登記是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力。

《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

(7)查封登記

查封登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對指定不動產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動產(chǎn)的行為。被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

根據(jù)最高人民法院、建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號)規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在協(xié)助人民法院執(zhí)行房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查，認為人民法院查封、預(yù)查封的不動產(chǎn)權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

2.預(yù)登記。預(yù)登記，是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權(quán)利人的合法權(quán)益。 如預(yù)告商品房預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

(二)按照登記的物權(quán)分類

1.不動產(chǎn)所有權(quán)登記。不動產(chǎn)所有權(quán)登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如發(fā)生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;當事人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

所有權(quán)是對物獨占的支配權(quán)，其權(quán)能包括占有、使用、收益和處分 ?！段餀?quán)法》第四十條規(guī)定，所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。所有權(quán)人在自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔保物權(quán)，是其行使權(quán)利的具體體現(xiàn)。如不動產(chǎn)所有權(quán)人將不動產(chǎn)抵押給他人，就是所有權(quán)人行使其權(quán)能。

2.不動產(chǎn)他項權(quán)利登記。不動產(chǎn)他項權(quán)利登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將他項權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。不動產(chǎn)他項權(quán)利是指除不動產(chǎn)所有權(quán)以外的其他物權(quán)。不動產(chǎn)他項權(quán)利包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

(1)不動產(chǎn)用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

(2)不動產(chǎn)擔保物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)擔保物權(quán)為抵押權(quán)。抵押權(quán)又分為一般抵押和最高額抵押。

一般抵押權(quán)登記。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 對符合規(guī)定條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將抵押當事人、債務(wù)人的名稱(姓名)、被擔保債權(quán)數(shù)額和登記時間記載于房屋登記簿。

②最高額抵押權(quán)登記。最高額抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記，以及最高額抵押權(quán)確定登記 。對最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍，申請登記的，申請人還應(yīng)當提交已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔保范圍的書面材料。

對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將抵押當事人、債務(wù)人的名稱(姓名)、登記時間、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于不動產(chǎn)登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權(quán)利證書、最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當事人另有約定外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 當事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，按照規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定，予以登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當將最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實記載于不動產(chǎn)登記簿。

當事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機構(gòu)可以依照當事人一方的申請將債權(quán)數(shù)額確定的事實記載于不動產(chǎn)登記簿。

此外，《物權(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 在建工程抵押權(quán)登記事項在房屋登記簿上予以記載后，房屋登記機構(gòu)向在建工程抵押權(quán)人發(fā)放在建工程抵押登記證明。 已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當事人應(yīng)當申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當事人應(yīng)當申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

(三)按照登記的物分類

1.土地登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如集體所有權(quán)登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)登記等。

2.房屋登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將房屋建筑物、構(gòu)筑物權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、預(yù)購商品房預(yù)告登記。

3.林權(quán)登記是指，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法對森林、林木和林地權(quán)利及其相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

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二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)

(一)不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置

《物權(quán)法》確定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。 統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

2013年12月，中央機構(gòu)編制委員會印發(fā)了《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職能的通知》，確定國土資源部 負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局等協(xié)同國土資源部分別指導(dǎo)房屋、林地、海域登記工作。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以5年過渡期。過渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會同國土資源部等部門負責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一登記工作。過渡期后，由國土資源指導(dǎo)。 對地方登記機構(gòu)職能，該通知要求要充分利用現(xiàn)有資源將不動產(chǎn)登記職能統(tǒng)一到一個部門?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定：國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。因此，在中央層面，國土資源負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督不動產(chǎn)登記工作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門協(xié)同指導(dǎo)房屋登記工作。在地方層面，不動產(chǎn)登記機構(gòu)如何設(shè)立由地方人民政府確定。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?？缈h級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。

不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準項目用海、用島，中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。

(二)不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當履行的職責(zé)為：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;就有關(guān)登記事項詢問申請人;如實、及時登記有關(guān)事項;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估;不得以年檢等名義進行重復(fù)登記;不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 不動產(chǎn)登記機構(gòu)因登記錯誤，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

三、不動產(chǎn)登記程序

不動產(chǎn)登記程序有申請、受理査驗、登簿發(fā)證。

(一)申請

申請不動產(chǎn)登記，申請人或者其代理人應(yīng)當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請。不動產(chǎn)登記以共同申請為原則，以單方申請為例外。即申請不動產(chǎn)登記原則上由當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

1.尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;

2.繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;

3.人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;

4.權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

5.不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的;

6.申請更正登記或者異議登記的;

7.法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

不動產(chǎn)登記申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。 申請人為自然人的，應(yīng)具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監(jiān)護人代為申請。申請人申請不動產(chǎn)登記應(yīng)當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責(zé)：

1.登記申請書;

2.申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書;

3.相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)證書;

4.不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

5.與他人利害關(guān)系的說明材料;

6.法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

監(jiān)護人代為申請時，還應(yīng)當提交證明其監(jiān)護身份的證明材料。當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。

(二)受理查驗

不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請要查驗：不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致;有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

對屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當受理并書面告知申請人;申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應(yīng)當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應(yīng)當受理并書面告知申請人;申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容;申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機構(gòu)申請。

對房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，在建建筑物抵押權(quán)登記，因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當實地查看。 對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。

對存在尚未解決的權(quán)屬爭議、申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限，以及對違反法律、行政法規(guī)或法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記情形的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記，并書面告知申請人。不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。 不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。

(三)登簿發(fā)證

經(jīng)查驗，登記申請條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當予以登記，依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容有：不動產(chǎn)的宗地面積、坐落、界址、房屋面積、用途、交易價格等自然狀況;權(quán)利人、權(quán)利類型、登記類型、登記原因、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項等。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應(yīng)當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明 。不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明由國土資源部統(tǒng)一監(jiān)制。不動產(chǎn)權(quán)證書有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。

目前主要采用單一版證書。不動產(chǎn)登記證明用于證明不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發(fā)證書或證明。 除法律另有規(guī)定的外。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起30個工作日 內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)。