2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第八章考點(diǎn)：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律

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房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律

目前，我國(guó)各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過(guò)3萬(wàn)家，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)有3000多家，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)160多家。

雖然我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展較快，但從總體上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)仍然是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。

因此，要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，除房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管外，還要建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律機(jī)制，形成行業(yè)行政管理、從業(yè)人員自律、行業(yè)組織監(jiān)督相互配合的管理約束體制。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德(考點(diǎn)、熟悉)

法律和道德是兩個(gè)不同的范疇，在社會(huì)活動(dòng)中，具體的行為往往需要法律和道德共同調(diào)節(jié)。法律調(diào)節(jié)是國(guó)家或政府通過(guò)強(qiáng)制力來(lái)規(guī)范具體的行為，而道德調(diào)節(jié)是一種自律行為，即以人們內(nèi)心的良知去支配自己的行為。

房地產(chǎn)中介屬服務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員除應(yīng)具備扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，較全面的金融知識(shí)，通曉有關(guān)的法律、法規(guī)外，對(duì)其職業(yè)道德要求也很高。如在美國(guó)，經(jīng)紀(jì)人如違反職業(yè)道德，問(wèn)題嚴(yán)重的將被暫?；虻蹁N執(zhí)照;經(jīng)紀(jì)人只要有一次因違反職業(yè)道德而被暫?；虻蹁N執(zhí)照的行為，就會(huì)被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告刊物上，從此就不可能再?gòu)氖逻@一職業(yè)，沒(méi)有機(jī)構(gòu)會(huì)雇傭他，也不會(huì)再有人委托他從事中介服務(wù)。這種嚴(yán)格的職業(yè)道德規(guī)范要求從業(yè)者必須加強(qiáng)自律，確保了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)尚處在發(fā)育階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員更要從維護(hù)行業(yè)發(fā)展、維護(hù)行業(yè)信譽(yù)、維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，樹(shù)立現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的同時(shí)，不斷提高個(gè)人職業(yè)道德修養(yǎng)，做到遵紀(jì)守法、誠(chéng)實(shí)待客、嚴(yán)格守信、愛(ài)崗敬業(yè)，自覺(jué)維護(hù)職業(yè)形象，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織(考點(diǎn)、掌握)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)在行業(yè)自律管理方面將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)是自愿組成、行業(yè)自律、自我管理的社團(tuán)組織。它的主要職責(zé)是實(shí)施行業(yè)自律監(jiān)督，為行業(yè)服務(wù)，為會(huì)員服務(wù)的同時(shí)擔(dān)當(dāng)政府與行業(yè)間的橋梁紐帶，反映行業(yè)訴求，并協(xié)助政府開(kāi)展行業(yè)調(diào)查，為政府制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、政策法規(guī)等提供建議。

行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)主要是通過(guò)制定行規(guī)行約，監(jiān)督行規(guī)行約的執(zhí)行，進(jìn)行行業(yè)自律性服務(wù)管理，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部的公平競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)行業(yè)地位的提高，樹(shù)立良好的行業(yè)形象。

1994年8月，經(jīng)民政部注冊(cè)登記，我國(guó)組建了全國(guó)性的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。它是隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體。2004年7月12日，經(jīng)原建設(shè)部同意，民政部批準(zhǔn)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)(英文名稱為China Institute Of Real Estate Appraisers and Agents，英文縮寫(xiě)為CIREA)

目前，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)單位會(huì)員、個(gè)人會(huì)員規(guī)模不斷擴(kuò)大。學(xué)會(huì)下設(shè)5個(gè)專業(yè)委員會(huì)，分別為：考試注冊(cè)專業(yè)委員會(huì)、教育培訓(xùn)專業(yè)委員會(huì)、學(xué)術(shù)專業(yè)委員會(huì)、國(guó)際交流專業(yè)委員會(huì)、標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)委員會(huì)，并創(chuàng)辦了《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志，開(kāi)設(shè)了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站(www.cirea.org.cn)和中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站(www.agents.org.cn)。

凡從事房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的組織和個(gè)人，承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)章程，遵守其有關(guān)規(guī)定的，可申請(qǐng)加入中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)管理辦法》明確要求房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師加入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是全國(guó)會(huì)員代表大會(huì)。在全國(guó)會(huì)員代表大會(huì)閉會(huì)期間，理事會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要職責(zé)包括：開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和方法的研究，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)工作，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)工作，組織房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)培訓(xùn)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范，開(kāi)展國(guó)際學(xué)術(shù)交流等。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，建立和完善行業(yè)自律機(jī)制方面做了大量的工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)主要通過(guò)以下工作開(kāi)展行業(yè)自律管理：

(1)開(kāi)展行業(yè)自律情況的調(diào)研工作，為政府制定有關(guān)政策提供意見(jiàn)和建議;

(2)建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格壟斷行為，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競(jìng)爭(zhēng);

(3)制定行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育工作;

(4)參與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的制定工作;

(5)擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并組織實(shí)施評(píng)價(jià)工作等。

目前，全國(guó)有20多個(gè)省、市也相繼成立了本地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，如北京、上海、天津、重慶、廣東、浙江、江蘇、海南、內(nèi)蒙古、黑龍江、山西等省、自治區(qū)、直轄市及廣州、武漢、鄭州、深圳、蘇州、大連、成都、福州、廈門、常州等城市成立了房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)(協(xié))會(huì)或聯(lián)合會(huì)等地方性行業(yè)組織。這些地方性行業(yè)組織與中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)密切配合，在從業(yè)人員道德教育、實(shí)施行業(yè)自律方面都發(fā)揮了較大作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

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三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)規(guī)范(考點(diǎn)、掌握)

(一)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和房地產(chǎn)估價(jià)若干指導(dǎo)意見(jiàn)

1999年，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)等單位受原建設(shè)部委托，通過(guò)深入的調(diào)查研究和認(rèn)真的分析，編制了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(CB/T50291—1999)，并于1999年6月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告等做出了明確要求，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)估價(jià)行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

在此基礎(chǔ)上，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特點(diǎn)，制定了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等指導(dǎo)意見(jiàn)?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》要求估價(jià)報(bào)告對(duì)優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素進(jìn)行重點(diǎn)分析，明確了房地產(chǎn)抵押價(jià)值與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押估價(jià)委托收費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)、法定優(yōu)先受償款等名詞給出了規(guī)范的定義，強(qiáng)調(diào)了估價(jià)師的職責(zé)及編寫(xiě)抵押估價(jià)報(bào)告的要求。指導(dǎo)意見(jiàn)的出臺(tái)使房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范體系更加趨于完善，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，維護(hù)了相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(二)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》

2006年10月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律工作邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行自律管理的重要依據(jù)，是指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的基本準(zhǔn)則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的基本術(shù)語(yǔ)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承攬、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的使用、房源客源信息的發(fā)布、傭金的收取等都做出了明確規(guī)定。

針對(duì)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，一方面，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中信息不對(duì)稱的特點(diǎn)，采取不平等格式合同條款(霸王條款)損害客戶的利益;另一方面，公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)熟悉程度不夠，不易弄清合同中的約定是否損害了其合法權(quán)益的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)從規(guī)范行業(yè)發(fā)展、推動(dòng)社會(huì)認(rèn)知的角度出發(fā)，推出了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。

為使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系更加明晰，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》針對(duì)房屋買賣和房屋租賃與達(dá)成交易之前進(jìn)行的委托事項(xiàng)分別制定了《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購(gòu)委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》等六個(gè)合同。

《房屋出售委托協(xié)議》由房屋出售人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;《房屋出租委托協(xié)議》由房屋出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;《房屋承購(gòu)委托協(xié)議》由房屋承購(gòu)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;《房屋承租委托協(xié)議》由房屋承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;而《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》則分別由買賣雙方或租賃雙方與其委托的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中信息不對(duì)稱造成的提供虛假信息等行為，《房屋出售委托協(xié)議》和《房屋出租委托協(xié)議》都附帶了《標(biāo)的房屋信息》。

《標(biāo)的房屋信息》針對(duì)委托出售或出租的房屋的具體情況，如房屋的權(quán)益信息、區(qū)位信息和實(shí)物信息等要求委托人和受托人共同如實(shí)填寫(xiě)，確保房屋信息的真實(shí)性?！斗课莩匈?gòu)委托協(xié)議》和《房屋承租委托協(xié)議》都附帶了《房屋需求信息》，在要求委托人提供真實(shí)的求購(gòu)或求租意向的同時(shí)，也對(duì)受托人的職業(yè)能力提出了一定的要求。

為加強(qiáng)監(jiān)督，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的醒目位置明示中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)員證書(shū)、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都要嚴(yán)格遵守、自覺(jué)執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，使用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，自覺(jué)接受監(jiān)督。委托人選用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得拒絕。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》的發(fā)布和實(shí)施對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益 ，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。