2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十章考點(diǎn)：長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用

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長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用(掌握)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：

①用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、凈收益等;

②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;

③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力;

④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。

以比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力為例，利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法制作的房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)圖，如圖10-1，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)的強(qiáng)弱程度或發(fā)展?jié)摿?，為房地產(chǎn)投資決策等提供參考依據(jù)。

圖10-1　兩宗或兩類房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)比較

如果長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越強(qiáng);反之，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越弱。在圖10-1中，從2003年至2010年這段時(shí)間來看，房地產(chǎn)B的價(jià)格高于房地產(chǎn)A的價(jià)格;到了2010年，兩者的價(jià)格水平達(dá)到一致;而2010年以后，房地產(chǎn)A的價(jià)格超過了房地產(chǎn)B的價(jià)格。由此可知：房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)趨勢(shì)的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。

目前價(jià)格高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較緩慢，而價(jià)格低的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較強(qiáng)勁。例如，城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)因交通、環(huán)境、公共配套設(shè)施等的完善，其價(jià)格通常比已發(fā)展成熟的市中心區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲得快。但也不排除價(jià)格高的房地產(chǎn)可能因外來投資增加等需求的拉動(dòng)，而具有更強(qiáng)勁的上漲趨勢(shì)。

【多選題】長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用主要有(　)。

A.用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等

B.用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.用于成本法計(jì)算重置價(jià)格

D.用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)與潛力

E.用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：

①用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、凈收益等;②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力;④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。參見教材P354。

【單選題】用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)相比(　)。

A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)

B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)

C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。參見教材P354。