2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章考點(diǎn)：路線價(jià)法

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路線價(jià)法

一、路線價(jià)法概述

(一)路線價(jià)法的含義(熟悉)

路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)(熟悉)

路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

理論依據(jù)——替代原理。

路線價(jià)法與比較法的關(guān)系：

路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格為“路線價(jià)”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價(jià)格”。其余臨街土地的價(jià)值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。

即只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不需再做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。

路線價(jià)法與比較法的不同：路線價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整;路線價(jià)先對(duì)多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”，即所有臨街土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

路線價(jià)法不進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整的原因：求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街土地的平均價(jià)格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價(jià)格;求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價(jià)值的日期一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。

【判斷題】路線價(jià)法，實(shí)際上是一種比較法，在求取路線價(jià)法時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況在確定路線價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了，所以計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，只有進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

【判斷題】由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(熟悉)

適用的估價(jià)對(duì)象，主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)。

具體對(duì)象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);房地產(chǎn)征收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

①劃分路線價(jià)區(qū)段;

②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);

⑤制作價(jià)格修正率表;

⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)值。

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二、劃分路線價(jià)區(qū)段(熟悉)

路線價(jià)區(qū)段，是指具有相同路線價(jià)的地段。

劃分原則：

應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

較長(zhǎng)的繁華街道，兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。

某些不繁華的街道，因地價(jià)水平差異不大，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。

同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。

【判斷題】劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是劃分路線價(jià)區(qū)段。如果路線太長(zhǎng)的繁華地段，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。注意:“必然是”三個(gè)字。參見教材P370。

三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度(了解)

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn);由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。

設(shè)定方法：通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。(原因：盡可能減少深度修正的工作。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗臨街土地價(jià)值的計(jì)算)

四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(了解)

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。

選取的具體要求(8要求)：

①一面臨街;

②地塊形狀為矩形;

③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度;

⑤臨街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當(dāng);

⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;

⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率;

⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。

五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)(了解)

路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。

求取方法：可以運(yùn)用收益法、比較法分別求取各宗的價(jià)格，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。

路線價(jià)的表示方法：可以為土地單價(jià)，也可以為樓面地價(jià);可以用貨幣表示，也可以用相對(duì)數(shù)表示。

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六、制作價(jià)格修正率表(掌握)

價(jià)格修正率表(兩類)

(1)臨街深度價(jià)格修正率表

(2)其他價(jià)格修正率表

原理：一宗臨街土地中各個(gè)部分的價(jià)值隨著其遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，因其離街道越遠(yuǎn)，可及性越差，價(jià)值也越小。

(1)四三二一法則

將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

距街道最近的第一個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%;

第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%;

第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%;

第四個(gè)(距離街道最遠(yuǎn)的)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。

(2)九八七六法則

超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補(bǔ)充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。

【例1】某臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰的臨街深度15.24m(即50英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)。

『正確答案』該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(萬元)。

『答案解析』本題考查的是制作價(jià)格修正率表。四三二一罰則是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%;第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%;第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%;第四個(gè)(距離街道最遠(yuǎn)的)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。參見教材P372。

【例2】例1中，如果相鄰的臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價(jià)為多少萬元?

【解】本題考查的是制作價(jià)格修正率表.該相鄰的臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：

121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

=121.92×(100%+9%+8%)

=142.65(萬元)

參見教材P373。

【例3】通過標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)(路線價(jià))求得的一宗臨街深度為15.24m(即50英尺)、臨街寬度為20.00m的土地總價(jià)為85.34萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的臨街深度為30.48m(即100英尺)，臨街寬度為25.00m。假設(shè)臨街寬度20.00m與臨街寬度25.00的差異對(duì)土地單價(jià)的高低影響不大，請(qǐng)根據(jù)四三二一法則，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)和總價(jià)。

【解】標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)和總價(jià)計(jì)算如下：

設(shè)臨街深度為30.48m、臨街寬度為20.00m的土地總價(jià)為V，則：

V×(40%+30%)=85.34(萬元)

V=85.34÷(40%+30%)=121.92(萬元)

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/m2)

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(萬元)。

參見教材P372。

(3)其他法則

“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價(jià)值，各占整塊土地價(jià)值的一半。

蘇慕斯法則(Somers rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價(jià)值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價(jià)值的15%。

霍夫曼法則(Hoffman rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的37.5%、67%、87.7%和100%。

哈柏法則曾經(jīng)考過一次。

2.幾種臨街深度價(jià)格修正率(掌握)

在圖11-5a中，假設(shè)a1，a2，a3，…，an-1，an也分別表示各細(xì)條的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比率，則單獨(dú)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：(遞減)

a1>a2>a3>…>an—1>an

累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：(遞增)

a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<...<(a1+a2+a3+…+an-1+an)

平均深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：(遞減)

以四三二一法則為例，單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計(jì)深度價(jià)格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價(jià)格修正率為：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

為簡(jiǎn)明起見，將上述臨街深度價(jià)格修正率用表格來反映，即為臨街深度價(jià)格修正率表，見表11-1。

臨街深度價(jià)格修正率表　　表11-1

臨街深度價(jià)格修正率表的制作形式——單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率。

累計(jì)深度修正率越來越大，單獨(dú)深度和平均深度修正率越來越小。

平均深度價(jià)格修正率與累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系：

平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷所給臨街深度

平均深度價(jià)格修正率，即該深度上所占標(biāo)準(zhǔn)宗地總價(jià)值的比率/所占標(biāo)準(zhǔn)宗地總面積的比率

=該塊地占標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格比重/該地塊占標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積比重

(考試的時(shí)候要會(huì)換算)

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制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)：

①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份;

③確定臨街深度價(jià)格遞減率;

④求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格反映。

七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值(掌握)

(一)路線價(jià)法的計(jì)算公式

(1)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。又分為兩種情況：

如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度相同

V(總價(jià))=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率

V(單價(jià))=(標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率)/(臨街寬度×臨街深度)

如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度不相同

V(總價(jià))=(標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率)/(標(biāo)準(zhǔn)寬度×臨街深度)×估價(jià)對(duì)象面積

=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率×(臨街寬度/標(biāo)準(zhǔn)寬度)

V(單價(jià))=V(總價(jià))/估價(jià)對(duì)象土地面積=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率/(標(biāo)準(zhǔn)寬度×臨街深度)

(2)當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。

V(總價(jià))=路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率×臨街寬度

V(單價(jià))=路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率/臨街深度

(3)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率。

V(單價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

V(總價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×臨街深度

記憶：總價(jià)為路線價(jià)時(shí)，用累計(jì)深度價(jià)格修正率，單價(jià)為路線價(jià)時(shí)，用平均深度價(jià)格修正率。

感嘆一下!俺們復(fù)習(xí)估價(jià)師考試，總是累啊!

總——累　單——平

考試時(shí)，考單價(jià)的形式居多

(二)臨街土地價(jià)值的計(jì)算

1.一面臨街矩形土地的價(jià)值計(jì)算

土地單價(jià)=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積

2.前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算

采用重疊價(jià)值估價(jià)法

先確定高價(jià)街(前街)與低價(jià)街(后街)的影響范圍的分界線

以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值，再將此兩部分的價(jià)值加總。

前、后街影響深度與總深度的關(guān)系

前街影響深度+后街影響深度=總深度

3.矩形街角地價(jià)值的計(jì)算

采用正旁兩街分別輕重估價(jià)法

先求出高價(jià)街(正街)的價(jià)值，再計(jì)算低價(jià)街(旁街)的影響加價(jià)，然后加總。

土地單價(jià)=正街路線價(jià)×正街臨街深度價(jià)格修正率+旁街路線價(jià)×旁街臨街深度價(jià)格修正率×旁街影響加價(jià)率

4.三角形土地的價(jià)值的計(jì)算

(1)一邊臨街直角三角形土地價(jià)值的計(jì)算

按矩形土地計(jì)算價(jià)值，再乘以三角形土地價(jià)格修正率。

土地單價(jià)=路線價(jià)×臨街深度價(jià)格修正率×三角形土地價(jià)格修正率

土地總價(jià)=路線價(jià)×臨街深度價(jià)格修正率×三角形土地價(jià)格修正率×1/2×臨街寬度×臨街深度

(2)其他三角形土地價(jià)值的計(jì)算

先將三角形作輔助線，形成兩塊一邊臨街的直角三角形土地，然后計(jì)算兩個(gè)一邊臨街直角三角形土地的價(jià)值，再相減。

5.其他形狀土地的價(jià)值計(jì)算

先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計(jì)算這些形狀的土地價(jià)值，再相加減。