2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第一章第二節(jié)

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第二節(jié)　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

一、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。在借貸等民事活動(dòng)中，為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值(出于安全的考慮)。

商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和防范風(fēng)險(xiǎn)，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價(jià)值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

③續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

④抵押期間估價(jià)，即對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的比較價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

在實(shí)際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段，來劃分為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。

——抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押成數(shù)(抵押率)測(cè)算等服務(wù)。

——抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其 價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)評(píng)估，還可為抵押權(quán)人提供有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

包括向抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示：

抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為;

抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保;

抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

(負(fù)資產(chǎn)的悲哀)

二、房地產(chǎn)稅收的需要(熟悉)

與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，計(jì)稅依據(jù)一般是房地產(chǎn)的成交價(jià)格、價(jià)值、租金或者以它們?yōu)榛A(chǔ)的房地產(chǎn)價(jià)格差額、增值額等。

為了防止偷逃稅款、避免稅負(fù)不公及說服納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值、租金，需要以公平合理的計(jì)稅價(jià)值(或租金)為參考核定計(jì)稅依據(jù)。納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估計(jì)稅價(jià)值，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計(jì)稅依據(jù)。

中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等5個(gè)具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

教材重點(diǎn)舉了契稅的例子。契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的稅收，其計(jì)稅依據(jù)是：

①國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

②土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

③土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。因此，在上述由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)為征收機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)。

還舉了土地增值稅、房地產(chǎn)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅)的例子。

在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)不合理的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計(jì)稅依據(jù)。

三、房地產(chǎn)征收征用的需要

共性——強(qiáng)制性，要經(jīng)過法定程序，要給予公平補(bǔ)償。

區(qū)別——征收是強(qiáng)制收買，所有權(quán)變更，不返還。“強(qiáng)行購買”;征用是強(qiáng)制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。“強(qiáng)行租用”

記憶要點(diǎn)：實(shí)施征收征用，遵循“公共利益原則”，實(shí)施補(bǔ)償，遵循“公平補(bǔ)償原則”

補(bǔ)償既包括使用上的補(bǔ)償，也包括實(shí)際損失。

——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償為“使用上的補(bǔ)償(相當(dāng)于租金)+損毀前后的價(jià)差”

——被征收用滅失的，補(bǔ)償為“使用上的補(bǔ)償+相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償”

——被征收人房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，補(bǔ)償為“被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)”

產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值。

評(píng)估時(shí)，有時(shí)還需要評(píng)估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。

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四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要

人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)，需要評(píng)估被拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為人民法院確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)。

五、房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分割的方法，而是采取價(jià)值分割的方法，也就是采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

實(shí)物分割后通常要需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。

土地一是在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，二是先按照面積平均分割，再根據(jù)分割后各部分的差價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。

房屋分割，通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，再根據(jù)它們的差價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。

這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。

六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

(1)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

(3)因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

(4)因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購房人造成損失的。

(6)因未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

(8)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。

(9)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。

(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。

上述各種房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

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七、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。二是保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值明顯減少的，需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。

八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

九、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份，將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費(fèi)(簡(jiǎn)稱出讓金等費(fèi)用)的行為。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。

在這些方式中，都需要對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行估價(jià)，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)確定各種出讓底價(jià)(一般是出讓人可接受的最低價(jià))提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價(jià)(一般是欲取得土地者可承受的最高價(jià))提供參考依據(jù)。例如，在招標(biāo)出讓中，出讓人需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競(jìng)買人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià))。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。

在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的土地有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。

十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(熟悉)

企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

此外，企業(yè)運(yùn)營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)量的需要或者有關(guān)監(jiān)管的要求，對(duì)其公允價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

十一、房地產(chǎn)行政管理的需要(了解)

十二、其他方面的需要

(1)辦理出國移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)

(2)房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然驗(yàn)槠涮峁┮罁?jù)

(3)涉及房地產(chǎn)違紀(jì)違法行為的涉案價(jià)值量

(4)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價(jià)

(5)國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)

(6)房地產(chǎn)投資信托基金需要的估價(jià)