2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第二章第三節(jié)

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第三節(jié)  建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

一、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義(考點)

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)有以下含義：

(1)劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。

(2)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

(3)取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。

(4)在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

二、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍(考點、重點)

依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：

①國家機關(guān)用地 。國家機關(guān)指國家權(quán)力機關(guān)，即全國人大及其常委會，地方人大及其常委會;國家行政機關(guān)，即各級人民政府及其所屬工作或者職能部門;國家審判機關(guān)，即各級人民法院;國家檢察機關(guān)，即各級人民檢察院;國家軍事機關(guān)，即國家軍隊的機關(guān)。以上機關(guān)用地屬于國家機關(guān)用地。

②軍事用地 。指軍事設(shè)施用地，包括軍事指揮機關(guān)、地面和地下的指揮工程，作戰(zhàn)工程;軍用機場、港口、碼頭、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗場;軍用洞庫、倉庫;軍用通信、偵察、導(dǎo)航觀測臺站和測量、導(dǎo)航標(biāo)志;軍用公路、鐵路專用線、軍用通訊線路等輸電、輸油、輸氣管線;其他軍事設(shè)施用地。

③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 。指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內(nèi)公共交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、路標(biāo)、路燈等設(shè)施用地。

④公益事業(yè)用地 。指各類學(xué)院、醫(yī)院、體育場館、圖書館、文化館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。

⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 。指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優(yōu)惠政策重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項目;鐵路、公路、港口、機場等交通項目;水庫水電、防洪、江河治理等水利項目用地。

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律和法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他項目用地。

【例題】下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權(quán)的有(　)。

A.商品住宅小區(qū)用地

B.加油站用地

C.縣人民公園用地

D.軍事設(shè)施用地

E.造紙廠用地

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍?？捎煽h級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國家機關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P35。

【例題】依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括(　)等。

A.國家機關(guān)辦公用地

B.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地

C.公共交通設(shè)施用地

D.國家重點扶持的水利設(shè)施用地

E.經(jīng)濟適用住房用地

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍?？捎煽h級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國家機關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P35。

【例題】下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有(　)。

A.居民住宅建設(shè)用地

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.學(xué)校辦公樓建設(shè)用地

D.國家機關(guān)用地

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍?？捎煽h級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國家機關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P35。

【例題】下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有(　)。

A.軍事用地

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.學(xué)校辦公樓建設(shè)用地

D.國家機關(guān)用地

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍?？捎煽h級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國家機關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P35。

【2010年真題】下列用地中，不宜劃撥供給的是(　)。

A.部隊伙房建設(shè)用地

B.工商管理所辦公樓建設(shè)用地

C.上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地

D.科技博物館擴建項目建設(shè)用地

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍?？捎煽h級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國家機關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P35。

【2010年真題】經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。參見教材P35。

【2012年真題】下列建設(shè)項目用地中，可以采取劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的有(　)。

A.普通商品住宅　　　

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.公立學(xué)校辦公樓　　

D.大型商場

E.經(jīng)濟適用住房

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的包括：國家機關(guān)用地;軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地;公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P35。

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理(考點、重點、難點)

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

(1)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價補繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金;低于市場價交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)。

【例題】依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。參見教材P35。

【2013年真題】以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限的限制，任何情況都不可以轉(zhuǎn)讓、抵押。

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。參見教材P35。

【2014年真題】以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提是轉(zhuǎn)讓方辦理了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓，可以不辦理出讓手續(xù)。參見教材P35。

【2010年真題】下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有(　)。

A.民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心

B.林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓

C.私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間

D.職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E.國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。參見教材P35。

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(2)劃撥土地使用權(quán)的出租 。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。③租賃時間超過6個月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時，其抵押價值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權(quán)屬。

(4)對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

(5)國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

【例題】對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取(　)等方式予以處置。

A.國有土地出讓

B.國有土地轉(zhuǎn)讓

C.國有土地租賃

D.國有土地作價出資(入股)

E.保留劃撥土地使用權(quán)

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。參見教材P36。

下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：

(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;

(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的;

(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;

(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：

(1)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;

(2)國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的;

(3)在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;

(4)國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

(2)、(3)、(4)項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。

(7)劃撥土地使用權(quán)的收回。

國家無償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：

土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的;

國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán);

各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán);

土地使用者自動放棄土地使用權(quán);

未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用;

不按批準(zhǔn)用途使用土地;

鐵路、公路、機場、礦場等核準(zhǔn)報廢的土地。

國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

【2010年真題】國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有(　)。

A.使用者自動放棄土地使用權(quán)

B.礦場、機場等核準(zhǔn)報廢土地

C.非法轉(zhuǎn)讓土地

D.不按批準(zhǔn)用途使用土地

E.轉(zhuǎn)讓時未補交土地使用權(quán)出讓金或土地收益

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：(1)土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的;(2)國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán);(3)各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán);(4)土地使用者自動放棄土地使用權(quán);(5)未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用;(6)不按批準(zhǔn)用途使用土地;(7)鐵路、公路、機場、礦場等核準(zhǔn)報廢的土地。參見教材P36。

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