2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第二章第一節(jié)

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第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

二、土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義(熟悉)

1.土地的含義：

土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域

土地的地上空間范圍——以飛機的飛行高度為限

土地的地下空間范圍——以人類的能力所及為限

例如，政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的地塊土地，其地表范圍通常是根據(jù)標有界址點坐標的平面界址圖或建設(shè)用地紅線圖，由土地管理部門或城市規(guī)劃管理部門在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石并放線來確認，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計算。(與測量知識印證)

2.建筑物的含義：:

廣義建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，狹義僅指房屋。

房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，是指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實體。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內(nèi)部進行生活和生活活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。(房屋與構(gòu)筑物的區(qū)別：房屋有內(nèi)部空間，構(gòu)筑物沒有內(nèi)部空間，或者人們只在其外部活動)。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、圍墻、道路、橋梁等。

3.其他相關(guān)定著物的含義(熟悉)

其他相關(guān)定著物是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當事人另有約定的除外。

三、房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義

1.房地產(chǎn)實物的含義(考點在相關(guān)知識部分)

房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。認識房地產(chǎn)實物，需要建筑、測繪等專業(yè)知識。

房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言，是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的;實體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何;組合完成的功能，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相同的，則是指它的空間布局如何，例如住宅的戶型如何。

2.房地產(chǎn)權(quán)益的含義(掌握)

房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。

房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：

①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。——房屋所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)。

②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。——設(shè)立了抵押權(quán)或租賃權(quán)、地役權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。

③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。——對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。②和③要能區(qū)分

④額外的利益或好處。——屋(頂)蓋或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。

(1)房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利(四項權(quán)能)。

所有權(quán)形式有：單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。

——單獨所有，指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。

——共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)(區(qū)分份額);共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)(不區(qū)分份額)。

——建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(是一種復合性的權(quán)利，專有部分的所有權(quán)+專有部分以外的共有部分的持份權(quán)+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán))。

【判斷題】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。參見教材P50。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

按照取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)可分為：出讓、劃撥、租賃、作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營。

(3)宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)人(主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員才有的權(quán)利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施;

(4)土地承包經(jīng)營權(quán)

也是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員才能擁有的權(quán)利。

(5)地役權(quán)

地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。

最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)具體稱為通行地役權(quán)。地役權(quán)還有排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。

【例題】設(shè)立地役權(quán)通常會使(　)。

A.供役地的價值下降

B.需役地的價值下降

C.供役地與需役地的價值都下降

D.供役地與需役地的價值都上升

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價值下降，需役地的價值上升。參見教材P51。

(6)抵押權(quán)

抵押權(quán)：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

(7)租賃權(quán)

以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。

例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權(quán)。

上述房地產(chǎn)權(quán)利中，租賃權(quán)是債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

(8)物權(quán)與債權(quán)

債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權(quán)被稱為“相對權(quán)”、“對人權(quán)”。

物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又被稱為“絕對權(quán)”、“對世權(quán)”。

在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán);有兩個以上物權(quán)的，優(yōu)先保護先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。即“物權(quán)優(yōu)先”、“時間優(yōu)先”。

所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。

【例題】房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。參見教材P52。

房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等實物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其是否完整等權(quán)益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價值就有很大的差異。兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。

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三、房地產(chǎn)區(qū)位的含義(掌握)

房地產(chǎn)區(qū)位(location)是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

(1)一宗房地產(chǎn)的位置包括：①坐落;②方位;③與相關(guān)場所的距離;④臨街(路)狀況;⑤朝向;⑥樓層。

(2)一宗房地產(chǎn)的交通條件

是指進出該房地產(chǎn)的方便程度——通達性，可分為從別的地方到該房地產(chǎn)的可及性和從該房地產(chǎn)去別的地方的便捷性。

用“可及性”表達從別的地方到該房地產(chǎn)——“進來”的方便程度。

用“便捷性”表達從該房地產(chǎn)去別的地方——“出去”的方便程度，是為了更好地描述和評判一宗房地產(chǎn)的交通條件。

(3)一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施，是指該房地產(chǎn)外部(用地紅線外)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。如果是該宗房地產(chǎn)內(nèi)部(用地紅線內(nèi))的配套設(shè)施，則屬于該房地產(chǎn)的實物因素。(容易混淆的考點)

(4)一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境，是指該房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

【例題】下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　)。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。(1)位置包括坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等;(2)交通條件是指進出該房地產(chǎn)的方便程度，即通達性;(3)外部配套設(shè)施是指該房地產(chǎn)外部(用地紅線外)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施;(4)周圍環(huán)境是指該房地產(chǎn)的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。參見教材P53。

四、房地產(chǎn)的其他名稱(了解)

(1)不動產(chǎn)---法律上使用

(2)物業(yè)----房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

(3)real estate和real property---英語翻譯

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)(了解)

房地產(chǎn)——可單指土地、可單指建筑物，也可指土地與建筑物的綜合體

土地——僅指土地部分

建筑物——僅指建筑物部分

房地——專指土地和建筑物的綜合體

無建筑物的土地：

這是一塊無建筑物的空地。

(b)有建筑物的土地：

該塊土地上雖然建有建筑物，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視建筑物的存在;②考慮建筑物存在的影響。

(c)建筑物：

建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視土地的存在;②考慮土地存在的影響。

(d)房地：

下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物也作為一個整體來看待。(房地合一)

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