2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》教材講義：第二章第五節(jié)

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第五節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)

一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

(一)房地產(chǎn)市場失靈

市場失靈是指市場價(jià)格無法在資源配置過程中發(fā)揮作用的現(xiàn)象。壟斷性→制定反壟斷政策。外部性→稅收、補(bǔ)貼、外部性收益—成本內(nèi)部化等措施→提高市場效率。信息不對(duì)稱問題→建立、實(shí)施信息公開制度，提高市場透明度。

(二)住房問題和住房保障

住房保障是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治問題。

(三)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。擴(kuò)張(繁榮、復(fù)蘇)，收縮(衰退、蕭條)

(四)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)：“繁榮與崩潰”規(guī)律

(五)房地產(chǎn)市場非均衡

二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段

對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定繁榮，但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。

(一)土地供應(yīng)政策

在我國當(dāng)前的土地制度條件下，土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著。科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘?hào)做出靈敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃也是公開透明的，能為市場提供近期和中長期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、減少盲目競爭和非理性行為。通過 土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求政府須擁有足夠的土地儲(chǔ)備和供給能力。

(二)金融政策

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，會(huì)明顯影響居民購房能力，進(jìn)而影響居民當(dāng)前購房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會(huì)大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對(duì)其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。

(三)住房政策

目前我國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通;經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo);市場價(jià)商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會(huì)使市場價(jià)商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。

(四)城市規(guī)劃

城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置，因而也對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃的過程。面對(duì)日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個(gè)計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計(jì)劃體系。

(五)地價(jià)政策

房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對(duì)象。房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)。建造成本及與專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價(jià)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣三種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

(六)稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行等方面起到明顯的作用。

(七)租金控制：合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。

三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

(一)健全市場準(zhǔn)入制度。建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會(huì)監(jiān)督。其次是標(biāo)準(zhǔn)化，即明確、具體地規(guī)定進(jìn)入某類市場必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。各城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的行業(yè)準(zhǔn)人資格都作了明確的規(guī)定。隨著市場機(jī)制的健全和政府職能的轉(zhuǎn)變，對(duì)企業(yè)資格、資質(zhì)的管理職能，已經(jīng)開始逐步向行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織過渡。

(二)推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)。市場經(jīng)濟(jì)，誠信為本, 誠信建設(shè)尤為重要。房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)公眾切身利益密切相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，誠信建設(shè)尤為重要。建設(shè)部推動(dòng)建設(shè)的“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng)，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺(tái)，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設(shè)，為規(guī)范房地產(chǎn)市場中的企業(yè)行為進(jìn)行了有益的嘗試。

(三)規(guī)范交易程序。用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場秩序的有效措施。各城市對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理。房地產(chǎn)交易實(shí)際上是一種權(quán)益的交易，權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實(shí)施。

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