2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第五章第一節(jié)

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房地產(chǎn)交易管理概述

一、房地產(chǎn)交易管理的概念和原則(考點、熟悉)

房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動進行指導和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。

1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用 等原則。

【例題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列不屬于房地產(chǎn)交易行為的是(　)。

A.轉(zhuǎn)讓

B.自住

C.抵押

D.租賃

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。參見教材P102。

二、房地產(chǎn)交易的基本制度(考點、掌握)

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 。

(一)房地產(chǎn)價格申報制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”

2001年8月原建設部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設部令第96號，以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù) ”。

【例題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后(　)日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。

A.15

B.30

C.60

D.90

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。參見教材P102。

房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權人依法處分抵押房地產(chǎn)，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實申報成交價格，由國家對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

如果交易雙方對房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價格進行申報管理，既能防止房地產(chǎn)價格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

【例題】我國的房地產(chǎn)成交價格申報制度，要求房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應向(　)如實申報成交價格。

A.縣級人民政府

B.縣級以上國土資源管理部門

C.縣級以上人民政府規(guī)定的部門

D.縣級稅務征管部門

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。參見教材P102。

(二)房地產(chǎn)價格評估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開 的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。”

【例題】在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)(　)確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。

A.法律　　　　　　

B.行政法規(guī)

C.部門規(guī)章　　　　

D.政府規(guī)范性文件

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。參見教材P103。

(三)房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”

“房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。”

【例題】《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)基本制度有(　)等。

A.國有土地有償有限期使用制度

B.房地產(chǎn)成交價格申報制度

C.房地產(chǎn)價格評估制度

D.住房公積金制度

E.房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。參見教材P102。

三、房地產(chǎn)交易管理機構及其職責(了解)

房地產(chǎn)交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權的機構，包括國務院建設行政主管部門即原建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權的房地產(chǎn)交易管理所(房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)交易中心等)。

房地產(chǎn)交易管理機構主要職責是：

(1)執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法;

(2)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益;

(3)辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);

(4)協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款;

(5)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務;

(6)發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。

【例題】房地產(chǎn)交易管理機構的主要職責是(　)。

A.開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督

B.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)

C.協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅費

D.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務

E.為建立房地產(chǎn)市場預警預報體系、為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理機構及其職責。“開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機構的主要職責。參見教材P104。

四、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(熟悉)

房地產(chǎn)交易手續(xù)費包括非住宅交易手續(xù)費與住宅交易手續(xù)費。住房交易手續(xù)費包括住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費。

《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知》規(guī)定了住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費標準。住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費按照住房建筑面積收取，標準為：新建商品房每平方米3元，存量住房每平方米6元。

新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔，經(jīng)濟適用房減半計收;存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%;住房租賃手續(xù)費按套收取，每套100元，由出租人承擔。

【2014年真題】新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由(　)承擔。

A.轉(zhuǎn)讓方　　　　

B.銷售代理人

C.受讓方　　　　

D.轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易手續(xù)費。新建商品房的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔。參見教材P104。

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