2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第四章第五節(jié)

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第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

第五節(jié) 經(jīng)濟因素

一、經(jīng)濟發(fā)展(正向關(guān)系)

經(jīng)濟增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。反映經(jīng)濟發(fā)展的一個重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長。

衡量指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個國家或一個地區(qū)在一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總成果的一種計量。

GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，帶動房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價格上漲。

【例題】一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲。參見教材P143。

二、居民收入(掌握)

居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)價格特別是住宅價格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。(注意區(qū)分名義收入和實際收入，實際收入要扣除通貨膨脹的影響)

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實際收入。

農(nóng)村居民人均純收入的增長

收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

居民收入對房地產(chǎn)價格的影響程度 ：(不同人群的收入增長帶來的房地產(chǎn)價格影響不同)

【例題】下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　)。

A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是居民收入。A如果用必然兩字，就錯誤。參見教材P144。

三、物價

衡量物價水平的指標(biāo)主要有：居民消費價格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價格指數(shù)(PPI)

中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)的變動并不直接反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。

物價與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系：

由于建筑材料價格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價格上漲。

從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

房價與地價的關(guān)系：

在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價。

但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或市場會以房價上漲來作出反應(yīng)的。

提示：關(guān)于地價與房價的互動關(guān)系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識點，命題時因為不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不適合作為考試題目。

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四、利率(注意：利率是經(jīng)濟因素，利率調(diào)整屬于金融政策因素)(掌握)

從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會增加項目融資成本，使開發(fā)成本上升，使價格上升。

從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會加重購買者的貸款償還負擔(dān)，從而會減少需求，使價格下降。

從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上漲。

從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。

【例題】一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是利率。房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。也可以用收益法的基本公式解釋。參見教材P146。

五、匯率

匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國際投資中匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。

當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲。

中國啟動人民幣匯率市場化改革后，人民幣匯率持續(xù)升值，導(dǎo)致國外熱錢持續(xù)流入中國，成為推動房價上漲的主要原因之一。

【例題】影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有(　)。

A.經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平

B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機和城市化

C.財政收支及金融狀況、利率

D.物價、匯率、居民收入

E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。B屬于社會因素;E中人口變動屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟因素。參見教材P143～147。

【例題】下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房產(chǎn)稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費價格指數(shù)上升

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。稅收屬于政策制度因素。參見教材P143～147。

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