2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義:第六章第二節(jié)
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第六章 比較法及其運(yùn)用
第二節(jié) 搜集交易實(shí)例
一、搜集大量交易實(shí)例的必要性(了解)
只有擁有了估價(jià)對象所在地的大量 的房地產(chǎn)交易實(shí)例,才能把握估價(jià)對象所在地正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格行情,保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍;
才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量 要求的可比實(shí)例,保障根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格評估出的估價(jià)對象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)努力搜集較多的交易實(shí)例。
搜集交易實(shí)例在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累 ,這樣才能保證運(yùn)用時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。
二、搜集交易實(shí)例的途徑(熟悉)
(1)走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人,了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。
(2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等,了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。
(3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。例如,房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格等資料,政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料,政府或其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格等資料。
(4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格等資料。
(5)查閱網(wǎng)站、報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租信息,參加房地產(chǎn)交易展示會(huì),與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談,獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料,了解房地產(chǎn)市場價(jià)格行情。
(6)同行之間相互提供。
三、搜集交易實(shí)例的要求(掌握)
搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例。
搜集交易實(shí)例的內(nèi)容:
①交易對象基本狀況:如名稱、坐落、規(guī)模(面積)、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等。
②交易雙方基本情況,如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等;
③交易方式;
④成交日期;
⑤成交價(jià)格,包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式(按建筑面積/套內(nèi)建筑面積/使用面積計(jì)價(jià));
⑥付款方式,例如是一次性付款/分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例);
⑦融資條件,如首付款比例、貸款利率、貸款期限等;
⑧交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān),如買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi),還是全部稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)或賣方負(fù)擔(dān)等;
⑨交易目的,如賣方為何而賣,買方為何而買,以及是否有急于出售、急于購買等特殊交易情況。
四、建立交易實(shí)例庫(了解)
是基礎(chǔ)性工作,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力。
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