2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第六章第二節(jié)

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第六章 比較法及其運(yùn)用

第二節(jié) 搜集交易實(shí)例

一、搜集大量交易實(shí)例的必要性(了解)

只有擁有了估價(jià)對象所在地的大量 的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對象所在地正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍;

才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量 要求的可比實(shí)例，保障根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格評估出的估價(jià)對象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)努力搜集較多的交易實(shí)例。

搜集交易實(shí)例在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累 ，這樣才能保證運(yùn)用時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。

二、搜集交易實(shí)例的途徑(熟悉)

(1)走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。

(2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。

(3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料，政府或其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格等資料。

(4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格等資料。

(5)查閱網(wǎng)站、報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場價(jià)格行情。

(6)同行之間相互提供。

三、搜集交易實(shí)例的要求(掌握)

搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例。

搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：

①交易對象基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模(面積)、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等。

②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等;

③交易方式;

④成交日期;

⑤成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式(按建筑面積/套內(nèi)建筑面積/使用面積計(jì)價(jià));

⑥付款方式，例如是一次性付款/分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例);

⑦融資條件，如首付款比例、貸款利率、貸款期限等;

⑧交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)或賣方負(fù)擔(dān)等;

⑨交易目的，如賣方為何而賣，買方為何而買，以及是否有急于出售、急于購買等特殊交易情況。

四、建立交易實(shí)例庫(了解)

是基礎(chǔ)性工作，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力。

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