2020年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)考點：對房地產(chǎn)估價的需要

第二節(jié)　對房地產(chǎn)估價的需要(即：估價目的)

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓方式：買賣、互換、贈與或作價出資、作價入股、抵償債務。

2.房地產(chǎn)租賃

包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租。

確定轉(zhuǎn)讓價格和租賃租金。

二、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

1.房地產(chǎn)抵押：債務人或第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人(抵押權人)有權以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

2.房地產(chǎn)是良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值(出于安全的考慮)。

3.房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，主要有5種：

①初次抵押估價。

②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估。《擔保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

③續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權人抵押貸款。

④抵押期間估價，即(貸款到期前)對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估，監(jiān)測抵押房地產(chǎn)的價值的變化，也是出于風險防范。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣處置。

4.金融機構貸款前、后和抵押物處置三個階段抵押估價。

——貸前：房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等。

——貸后：抵押房地產(chǎn)價值或價格動態(tài)監(jiān)測和評估，有關風險提示。

——處置：處置抵押房地產(chǎn)價值評估、處置方案、處置方式分析咨詢。

5.向抵押權人提供風險提示：

抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價值減少，要求抵押人停止其行為;

抵押房地產(chǎn)價值減少，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減值相應的擔保;

抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。

三、房地產(chǎn)稅收的需要(掌握)

中國目前與房地產(chǎn)有關的稅種10個，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅(專門針對房地產(chǎn)設置)，增值稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等(具有普遍調(diào)節(jié)功能)。

特例：城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅從量定額征收(按占地面積計稅)，不需房地產(chǎn)估價。

計稅依據(jù)：房地產(chǎn)價格或價值、租金。

計稅依據(jù)不合理的，納稅人可申請重新核定計稅依據(jù)。

契稅是在土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的稅收，計稅依據(jù)是：

①國有土地使用權出讓、土地使用權出售和房屋買賣，為成交價格(或核定價格，當成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由時)。

②贈與(土地使用權、房屋)，參照市場價格。

③交換(土地使用權、房屋)，為交換價差。差額明顯不合理且無正當理由，由征收機關參照市場價格核定。

四、房地產(chǎn)征收和征用的需要

1.共性——強制性，法定程序，公平補償

2.區(qū)別——征收是強制收買，所有權變更，不返還。“強行購買”;

征用是強制使用，只是使用權的變更，到期返還給被征用人。“強行租用”

3.記憶要點：征收征用，——“公共利益原則”、“公平補償原則”

4.補償既包括使用上的補償，也包括實際損失。

——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償為“使用上的補償(相當于租金)+損毀前后的價差”

——被征用后滅失的，補償為“使用上的補償+相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償”

——被征收人房屋采取產(chǎn)權調(diào)換時，補償為“被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權調(diào)換差價”

產(chǎn)權調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值。

5.評估時，有時還需要評估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。

五、房地產(chǎn)司法拍賣的需要

人民法院強制拍賣房地產(chǎn)，評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格，是為確定拍賣保留價提供參考依據(jù)。

六、房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

1.房地產(chǎn)分割一般不宜實物分割，而用價值分割。

2.實物分割+差價 “多退少補”。

3.土地：等值基礎上面積不等的劃分，或按面積平均分割+差價 “多退少補”。

4.房屋分割，實物分割+差價 “多退少補”。

七、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

房地產(chǎn)損害的情形多樣復雜，主要有：

(1)使他人房地產(chǎn)受到污染。

(2)新建建筑物影響相鄰房屋的通風、采光、日照、景觀、視野等。(侵犯相鄰權)

(3)工程施工不慎使鄰近建筑物受損。

(4)房屋質(zhì)量缺陷給購房人造成損失。

(5)修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權利人合法權益造成損失。

(6)對房地產(chǎn)權利行使不當限制給房地產(chǎn)權利人造成損失。

(7)未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失。

(8)非法批準征收、使用土地給當事人造成損失。

(9)其他房地產(chǎn)損害。

上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關經(jīng)濟損失(如因房地產(chǎn)損害造成的其他財產(chǎn)損失、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等)，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。

八、房地產(chǎn)保險的需要

投保時，為確定保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。

保險事故發(fā)生后，確定財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

保險期間，保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據(jù)。

九、國有土地有償使用的需要

出讓方式：協(xié)議和招標、拍賣、掛牌等。

對擬出讓的土地估價，有兩個視角。一是出讓人(市、縣人民政府國土資源行政主管部門)，確定出讓底價(出讓人的最低價)提供參考依據(jù);二是用地者，確定出價(可承受的最高價，咨詢性估價)。

十、企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要(熟悉)

企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進行估價，為有關決策、會計計量、信息披露、監(jiān)督管理等提供參考依據(jù)。

此外，企業(yè)運營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會計計量、相關信息披露和有關監(jiān)管等需要和要求，對其公允價值等進行評估。

十一、房地產(chǎn)行政管理的需要(了解)

十二、其他方面的需要

(1)房地產(chǎn)證券化需要的估價。

(2)辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價。

(3)在房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒又?，時常發(fā)生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或為確定它們提供參考依據(jù)的估價結(jié)果或估價報告有異議的情況。

(4)對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀等行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量(如面積)，而且考慮涉案房地產(chǎn)的價值量。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價。

(6)建設用地使用權期間屆滿需要的估價。

(7)住房反向抵押需要的估價。

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