房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點精講：風(fēng)險分析與決策（2）

風(fēng)險分析與決策

第二節(jié) 盈虧平衡分析

1.盈虧平衡分析的基本原理：

盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點(Break Even Point，BEP)，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。

盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。

盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量等于銷售且產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析：

房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設(shè)置。臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

單個風(fēng)險因素臨界值的分析計算可以采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個風(fēng)險因素臨界值組合的分析計算可以采用列表法進(jìn)行。

(一)最低租售價格分析

租金和售價，是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的租售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。

(二)最低租售數(shù)量分析

最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。

(三)最高土地取得價格

最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

(四)最高工程費用

最高工程費用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。

(五)最高購買價格

對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，初始購買價格，對能否實現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)非常重要。

(六)最高運營費用比率

運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。

(七)多因素臨界點組合

多個風(fēng)險因素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例：

(一)保本點分析

(二)臨界點分析

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