房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)精講：經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法(1)

經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選

1.方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用：

(一)方案經(jīng)濟(jì)比選

方案經(jīng)濟(jì)比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過程。

(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。互斥關(guān)系，是指各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時(shí)，在各個(gè)備選方案中只能選擇一個(gè)，其余必須放棄。獨(dú)立關(guān)系，是指各個(gè)方案的現(xiàn)金流量是獨(dú)立的，不具有相關(guān)性，其中任何一個(gè)方案的采用與否與自己的可行性有關(guān)，與其他方案是否被采用無關(guān)。相關(guān)關(guān)系，是指在各個(gè)方案之間，某一方案的采用與否會(huì)對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。

(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

方案經(jīng)濟(jì)比選，是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。

(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則

在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。

1.備選方案差異原則

通過分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。

2.最低可接受收益率原則

投資的目的是獲取盡可能高的利潤，因此所有備選方案的利潤必須超過最低可接受收益率(MARR)，該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)決定的目標(biāo)收益率，有時(shí)也被視為投資的機(jī)會(huì)成本。

3.不行動(dòng)原則

不行動(dòng)原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會(huì)，不選擇備選方案中的任何項(xiàng)目，保持其資金可以隨時(shí)投資到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項(xiàng)目中去.

2.方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法：

(一)凈現(xiàn)值法

凈現(xiàn)值法是通過比較不同備選方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大小來進(jìn)行方案選擇的方法為優(yōu)選方案。如果所有的備選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均小于零，則選擇不行動(dòng)方案。

(二)差額投資內(nèi)部收益率法

差額投資內(nèi)部收益率，是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

(三)等額年值法

(四)費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法

對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。

(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法

對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。

3.方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇：

(一)比選方法選擇規(guī)則

在方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在以下3個(gè)方面。

(1)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項(xiàng)目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。

(2)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再進(jìn)行比選。

(3)當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。

(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

在進(jìn)行可供比較方案比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。

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