房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點精講：經(jīng)濟評價指標與方法（3）

經(jīng)濟評價指標與方法

第五節(jié) 清償能力指標及其計算

1.利息：

按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息;還款當年按年末償還，按全年計息。

還本付息的方式包括以下幾種：

(1)一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息;

(2)等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息;

(3)等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金和利息;

(4)一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息;

(5)“氣球法”，借款期內任意償還本息，到期末全部還清。

2.借款償還期：

借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

3.利息備付率：

利息備付率，指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。

利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于2。否則，表示項目付息能力保障程度不足。

4.償債備付率：

償債備付率(Debt Coverage Rati0，DCR)，指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。

償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，該指標值應該大于等于1.3。當指標小于1.3時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。該指標的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目非常重要。

5.資產(chǎn)負債率：

資產(chǎn)負債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量企業(yè)或項目在清算時保護債權人利益的程度。

資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)或項目的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差;資產(chǎn)負債率低則企業(yè)或項目的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負債率一般較高。

6.流動比率：

流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標。

流動比率越高，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負債的余額)越多，對債權人而言，其債權就越安全。通過這個指標可以看出百元流動負債有幾百元流動資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為“銀行家比率”或“二對一比率”。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。

7.速動比率：

速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。

該指標屬短期償債能力指標。它反映企業(yè)或項目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收賬兩個過程，且會受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100014。

資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率指標，通常結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)負債表進行計算，反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的清償能力。對于大型綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，通常不需要針對其具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目或投資項目編制資產(chǎn)負債表，也就很少計算房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率指標。但對于僅開發(fā)或投資一個項目的房地產(chǎn)項目公司而言，企業(yè)和項目融為一體，此時計算企業(yè)的資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率指標，同時也就反映了房地產(chǎn)開發(fā)或投資項目的清償能力。

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