2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)：建筑物折舊的求取方法

建筑物折舊的求取方法：

⑴年限法。①自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù);后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。②實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù);有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

⑵實(shí)際觀察法。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。當(dāng)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分。其折舊額為其修復(fù)費(fèi)用;對(duì)于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目，然后采用年限法或面新折扣法分別計(jì)算其折舊額，最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。

⑶成新折扣法。適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。

⑷折舊方法的綜合運(yùn)用。常以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)地觀察法進(jìn)行修正。

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