2021年房地產估價師案例與分析考點:估價技術報告的寫作

估價技術報告的寫作：

房地產估價技術報告應包括以下內容：①估價對象實物狀況描述與分析;②估價對象權益狀況描述與分析;③估價對象區(qū)位狀況描述與分析;④市場背景描述與分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估價方法適用性分析;⑦估價測算過程;⑧估價結果確定。

1.估價對象實物狀況描述與分析

估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。對土地實物狀況的描述主要說明以下內容：土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢，土壤，地基，土地開發(fā)程度，其他等。

對建筑物實物狀況的描述主要說明以下內容：建筑規(guī)模，用途，層數和高度，建筑結構，設施設備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照，層高和室內凈高，空間布局，建成時間和設計使用年限，使用維護狀況及完損狀況，其他等。

2.估價對象權益狀況描述與分析

估價對象權益狀況描述與分析，一般分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩部分。對土地權益狀況的描述主要說明以下內容：①土地所有權狀況;②土地使用權狀況;③他項權利設立情況;④土地使用管制;⑤目前使用狀況;⑥其他特殊情況。

對建筑物權益狀況的描述主要說明以下內容：①房屋所有權狀況;③出租或者占用情況;③他項權利設立情況;④其他特殊情況。

對在建工程權益狀況描述還應包括：①建設用地規(guī)劃許可證;②建設工程規(guī)劃許可證;③建設工程施工許可證等的取得情況。

3.估價對象區(qū)位狀況描述與分析

估價對象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價對象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設施狀況等。

位置狀況描述內容包括：坐落、方位、與重要場所(設施)的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等。

交通狀況描述內容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。

環(huán)境狀況描述內容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。

外部配套設施狀況描述內容包括：基礎設施、公共服務設施。

4.市場背景描述與分析

市場背景描述與分析是要說明和分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來。市場背景描述與分析說到底是要分析影響類似房地產價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響程度也有所不同。因此不同估價報告的寫作，市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

對市場背景描述與分析應注意把握好以下方面：

(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產市場背景，并且重點針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場。

(2)要注意與估價目的的關聯性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據可能不同，因此估價應考慮的市場背景因素也可能不同。

(3)要注意與估價方法的對應。如采用市場法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

(4)房地產市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產市場一定時期內的供需狀況及價格走勢進行一定的預測。

(5)應注意一定時期相關政策、法規(guī)的出臺對房地產市場的影響。

(6)要注意引用的宏觀經濟數據、房地產市場數據以及估價對象相關行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。

5.最高最佳利用分析

最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原則分析估價對象最高最佳利用，即分析法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。房地產估價中的最高最佳，是針對估價對象的使用狀況和估價結果而言的。簡言之，在最高最佳利用狀況下的估價對象，應是：最佳規(guī)模(如建筑面積、建筑高度、層數等);最佳內部組合，實現最佳經營和使用;最佳使用效果，包括最好的使用狀況，最好的室內外環(huán)境條件，取得最高的經濟效益和最理想的使用效果。

法律上的允許或法律上的許可，是估價對象最高最佳利用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實現估價對象的最高最佳利用。對估價對象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價對象是否為法律所許可，不被法律許可的估價對象，其價值是無法在市場中實現的。

技術上的可能，是指估價對象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質和技術條件上應具備實現最高最佳利用和實現價值最大化的可能性。其中，物質上的可能、物理上的可能強調具備的客觀條件，比如：建筑面積、建筑結構、平面布置、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術上的支持，則更側重建筑功能、使用效果，以及為達到一定的功能條件，而采取的設計、施工、設備與材料選用等。當然，技術是以物質為基礎的，是更好的實現物質條件的手段。同時，物質本身也是各類不同技術的體現。

經濟上的可行，一般是指對于法律上允許、技術上可能的每一種潛在使用方式，利用預測估價對象未來的收入與支出，通過兩者現值的比較，將其收入現值大于支出現值的使用方式確定為具有可行性。

6.估價方法適用性分析

估價方法適用性分析就是要逐一分析各種估價方法是否適用，詳細說明已選用估價方法的估價技術路線。

7.估價測算過程

估價測算過程就是要詳細說明運用各種估價方法的全部測算過程及相關參數的確定。尤其是技術復雜的估價報告，報告的寫作者要在準確掌握各種估價方法的基礎上，按照估價方法的操作步驟，因果關系明確、條理清楚地表述每種方法的測算過程，對于相關參數的確定既符合實際情況、有關數學公式的要求，又要符合邏輯推理。

8.估價結果確定

估價結果確定就是要說明本次估價的最終結果是多少，并且它是如何確定的。因為我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的方法進行估價測算。用不同估價方法得出的結論會有一定的差異，為此最終選用何種數學方法確定估價結果或對其進行進一步的調整都需在此說明理由。

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