2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題（二）

【練習1】甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。

問題：

若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

【參考解析】：

1.估價時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。

【練習2】甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

問題：

1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

參考答案：

1.復核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應以甲機構(gòu)的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

【練習3】甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

問題：

1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

參考答案：

1.復核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應以甲機構(gòu)的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

【練習4】黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當?shù)責o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?

參考答案：

這樣確定估價結(jié)論不正確。因為：

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結(jié)果進行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

【練習5】張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。

答案：

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。

2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價

【練習6】某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

問題：

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

答案：

1.錯誤

(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;

(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

【練習7】甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得 1368.55萬元。

問題：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

參考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

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