房地產(chǎn)基本制度與政策--答疑精選(4)

1、ykt102512：
問題：老師: 麻煩你列舉以下中介服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).執(zhí)業(yè)規(guī)則.指導(dǎo)意見.推薦合同都有那些?

老師：您好！
1、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)規(guī)范：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、房地產(chǎn)估價(jià)若干指導(dǎo)意見（《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》）、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》。
2、推薦合同主要有：
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》包括：《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購(gòu)委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》等六個(gè)合同。

2、cai3318792：
問題：在保險(xiǎn)合同期內(nèi)，受益人可以變更，但必須經(jīng)被保險(xiǎn)人同意。我的問題是變更是否可以不經(jīng)過投保人的同意？

老師：您好！
關(guān)于受益人的變更。
被保險(xiǎn)人或投保人在指定受益人后享有變更受益人的權(quán)利，但投保人變更受益人時(shí)須經(jīng)被保險(xiǎn)人同意。
變更受益人的權(quán)利包括改變受益人和撤銷受益權(quán)。受益人的撤銷與變更要及時(shí)書面通知保險(xiǎn)公司，并且保險(xiǎn)公司應(yīng)在保單上批注，這樣變更的受益人才能有效。否則，變更后的受益人無效，保險(xiǎn)公司對(duì)變更前的受益人進(jìn)行給付后，不再對(duì)變更后的受益人承擔(dān)責(zé)任。
從以上規(guī)定來看，投保人的同意與否，無關(guān)緊要！

3、gaojun2007：
問題：拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋必須進(jìn)行證據(jù)保全嗎？ 證據(jù)保全的 作用是什么?
拆遷房屋的土地是劃撥和土地是出讓的評(píng)估價(jià)值一樣嗎？被拆遷人所獲得我貨幣補(bǔ)償是一樣的嗎？

老師：您好！
一、拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋必須進(jìn)行證據(jù)保全?！斗课莶疬w證據(jù)保全公證細(xì)則》第三條規(guī)定，本細(xì)則適用于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆除依法代管的房屋，代管人是房屋主管部門的；拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的；拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的；以及其他房屋拆遷證據(jù)保全的公證事項(xiàng)。
證據(jù)保全的 作用是；《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則 》第二條規(guī)定，房屋拆遷證據(jù)保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測(cè)、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實(shí)性和證明力的活動(dòng)。
二、劃撥土地使用權(quán)評(píng)估
1、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的涵義及構(gòu)成
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對(duì)應(yīng)狀態(tài)下的價(jià)格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價(jià)格。為配合和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革，國(guó)土資源部于2001年2月3日下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確權(quán)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)），通知中明確地提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的涵義及其相關(guān)問題。《通知》指出：“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)”?？梢?，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格由兩個(gè)方面構(gòu)成：一方面是劃撥土地使用權(quán)的取得成本，即無償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的有關(guān)費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等；另一方面是在對(duì)應(yīng)的劃撥土地上所投入的土地開發(fā)成本，如場(chǎng)地平整等改善土地利用條件的合理費(fèi)用。
2、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中是否應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的問題
對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中是否應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的問題，學(xué)術(shù)界一直沒有統(tǒng)一權(quán)威的定論。有人認(rèn)為“取得劃撥土地使用權(quán)，未向國(guó)家繳納土地出讓金，評(píng)估值中不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金”。也有人認(rèn)為“如果劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中不包括土地使用權(quán)出讓金，國(guó)有資產(chǎn)就會(huì)流失”等等。但是，從理論上講，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金（這一點(diǎn)，可從前面所述的“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的涵義及構(gòu)成”中很直接地得到答案）。但在具體評(píng)估時(shí)，根據(jù)不同的評(píng)估目的，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以特別說明。一是以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金。二是經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據(jù)作為估價(jià)目的的，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)，并注明以上兩項(xiàng)之和為受讓人合法取得該土地使用權(quán)時(shí)所應(yīng)支付的費(fèi)用，同時(shí)，應(yīng)分項(xiàng)就支付時(shí)間、原因及對(duì)象等加以具體說明。三是以抵押價(jià)值為評(píng)估目的時(shí)，劃撥土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。對(duì)此，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。因此，在以抵押價(jià)值為評(píng)估目的時(shí)，劃撥土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。四是以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地的評(píng)估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作出具估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金作為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說明。
3、其他幾個(gè)應(yīng)該注意的問題
（1）在對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其取得成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)構(gòu)成均應(yīng)取社會(huì)平均成本，而非個(gè)別成本。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限的問題。由于劃撥土地沒有土地使用年限的具體規(guī)定，而土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果又直接與土地使用年限有關(guān)。對(duì)此問題，建議在評(píng)估時(shí)，將劃撥土地使用權(quán)年限設(shè)定為從估價(jià)時(shí)算起至各類用途用地的法定最高出讓年限。（3）對(duì)含有劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估報(bào)告，不能簡(jiǎn)單的以一個(gè)數(shù)據(jù)作為評(píng)估結(jié)果，還必須就評(píng)估的具體項(xiàng)目予以詳細(xì)說明，以便切實(shí)為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的提供真實(shí)可行的依據(jù)。如劃撥地進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，其評(píng)估值是否含有土地出讓金的款額，直接關(guān)系到銀行做出的“可予以貸款的數(shù)額占評(píng)估值的比例”的決定，這一點(diǎn)尤應(yīng)引起注意。（4）在對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)特別是居民住宅進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其占用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)予以特殊的考慮。
三、拆遷房屋的土地是劃撥或是出讓，被拆遷人所獲得的貨幣補(bǔ)償應(yīng)是不一樣的。