《案例與分析》解題思路分析二

第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)
一、答題技巧
1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺得有把握的錯(cuò)誤寫在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！
 
2、揣摩評(píng)卷人的心理
 
3、先理草稿，再答題
 
二、答題思路
（一） 閱讀報(bào)告：
1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。
2、了解價(jià)值定義。
3、了解方法技術(shù)思路。
4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。
5、測(cè)算過程。
6、估價(jià)結(jié)果
（二） 錯(cuò)誤類型
 1、不全面。
①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；
②假設(shè)限制條件；
③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
④估價(jià)結(jié)果。
2、不規(guī)范。
①術(shù)語不規(guī)范；
② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；
③錯(cuò)別字。
3、不充分。
(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；
(2)推理說明不充分。
① 時(shí)間修正未說明市場(chǎng)狀況分析。
② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。
③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。
①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；
②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；
③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；
④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；
⑤推理說明與結(jié)論不一致。
５、 不正確。
①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；
②推理分析不正確（與常理相悖）；
③方法選用不正確；
④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程） 
（三） 常見錯(cuò)誤
一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）
1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函：時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章
4. 估價(jià)師聲明
5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件
① 說明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
② 他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；
③ 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。
6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告
7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告
8. 附件
二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）
一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）
二) 估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）
三)估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）
另外注意：
1) 土地使用權(quán)人交代不清
2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）
10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）
11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；
12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途
 
四) 估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）
著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
 
五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）
估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)）
與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時(shí)間修正、匯率）
 
六) 價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)

七)  估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）
（提供與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)
1、 估價(jià)規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)

八) 估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）
（缺少與估價(jià)方法對(duì)應(yīng)原則）

九) 估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）
1、只使用了一種估價(jià)方法
2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定
6、缺少估價(jià)方法定義
 
十） 估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）
 
（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。
（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。
（3）缺少單價(jià)或總價(jià)
 
十一) 估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

十二) 估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）

十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開始
 
三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）
 一) 個(gè)別因素分析
注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修
住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。
工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件
 二) 區(qū)域因素分析（
注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
商業(yè)：繁華程度、交通條件
住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。
工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置
 三) 市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）
 四) 最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）
 五) 估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）1、未說明選用方法理由
 六) 估價(jià)測(cè)算過程（詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等）
1、收益法
（1）收益期限確定錯(cuò)誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。
（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。
（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤
A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。
B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。
C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。
D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
（6）報(bào)酬率確定錯(cuò)誤
A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤
B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率
C、安全利率選擇錯(cuò)誤
D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為報(bào)酬率。
 
2、市場(chǎng)法
（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例
（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。
（6）可比實(shí)例不符合條件。
（7）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請(qǐng)。
（8）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。
（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。 

成本法：     
1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途
6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)
8用成本計(jì)算而非成本價(jià)
9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格
 
假設(shè)法
1預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)
2察看項(xiàng)目是否齊全
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則   
6、最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
7、估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；
 
七) 估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）
 
再仔細(xì)看看以下：
 
1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明
8注意利息的計(jì)算方式，期限
9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）