房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第七章資料三

第七章  成本法

第三節(jié)  成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式
　　表基本的公式為:
　　房地產(chǎn)價值 = 重新購建價格 - 建筑物折舊
　　上式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房。

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
　　新開發(fā)的房地產(chǎn)可以分為新開發(fā)的房地、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三種情況。
　　(一)、適用于新開發(fā)的房地的基本公式
　　在新開發(fā)的房地的情況下，成本法的基本公式為:
　　新開發(fā)的房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
　　依據(jù)本章第二節(jié)的房地產(chǎn)價格構(gòu)成，先測算各個構(gòu)成部分的金額，然后將其累加。
　　(二)、適用于新建成的建筑物的基本公式
　　新建筑物價值為建筑物建設成本及與該建設成本相應的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，不應包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以得成本、土地開發(fā)成本相應的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。因此，測算新建成的建筑物價值的基本公式為：
　　新建成的建筑物價值＝建筑物建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
　　(三)、適用于新開發(fā)的土地的基本公式
　　新開發(fā)的土地包括填海造地，開山造地，征收集體土地并進行“三通一平”等基相場地平整后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎設施改造和場地平整 。在這些情況下，成本法的基本公式為:
　　新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
上式中管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤是與取得待開發(fā)土地的成本、土地開發(fā)成本相應的部分。
新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應考慮其選址是否適當、規(guī)劃設計是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟折舊以及可能的增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。
　　其中：成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下:
　　新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本+ 總管理費用 + 總銷售費用 + 總投資利息 + 總銷售稅費 + 總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　上式中：
　　開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率÷開發(fā)區(qū)用地總面積
　　實際測算時通常分為以下3個步驟進行：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。
　　【例7-1】某成片荒地面積2km2, 取得該荒地的代價為 1.2 億元，將其開發(fā) 成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為 2.5 億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%, 銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2% 、5.5% 和10%, 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60% 。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入)。
　　注意：由于房地產(chǎn)價格中包括管理、銷售、利潤、稅費，而管理、銷售、利潤、稅費又是以房地產(chǎn)價格為基數(shù)測算的，所以不可能直接計算出房地產(chǎn)的價格。因此，可以先設房地產(chǎn)的價格或者總價值為V，然后利用本節(jié)的公式建立一個含有未知數(shù)V的方程，解該方程，就很容易計算出V值，這樣只有記住基本公式，就可以計算出所有的計算題，而且計算過程非常清晰、明了。當然這也是假設開發(fā)法的解題的基本思路。
　　【解】求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下:
　　(1)設該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為：V
       V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息＋V×(銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)
       V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息÷(1－銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)
　　(2)設該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積
　　(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率
　　(4)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率)

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
　　成本法的典型估價對象是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。
　　(一)、適用于舊的房地的基本公式
　　在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為:
　　舊的房地價值 = 房地重新購建價格 - 建筑物折舊
或者
　　舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 - 建筑物折舊
　　上述兩個公式分別對應的是求取房地重新購建價格的第一個路徑和第二個路徑，具體見本章第四節(jié)中的房地重新購建價格的求取思路。
　　(二) 適用于舊的建筑物的基本公式
　　在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為:
　　舊的建筑物價值 = 建筑物重新購建價格-建筑物折舊