08房地產(chǎn)估價案例與分析精選答疑（1）

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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學員問題1：	我有幾個不太清楚的地方是:1-投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)?對嗎? 2-成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)?對嗎因為你講的太快我沒有聽明白啊,所以我把書本的P220頁的公式跟你江的核對一下,你能否列出來,與你講的開發(fā)假設發(fā)關(guān)于利潤計算的基數(shù)有什么不同?總之就是成本法的利潤計算和假設開發(fā)法的利潤計算到底那些不同啊??很需要統(tǒng)一的公式,老師方便總結(jié)一下嗎?
老師答疑1：	你好，成本法是假設開發(fā)法的逆過程，你所說的兩個公式都是成本法下的公式，在假設開發(fā)法計算中，對于待開發(fā)房地產(chǎn)還要在分母增加一項取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費，因為此項內(nèi)容可視為含在土地取得成本或開發(fā)成本中，在假設開發(fā)法中此項是單獨列出的，而在成本法中是隱含的，要注意理解兩種估價方法之間的本質(zhì)區(qū)別和聯(lián)系。
學員問題2：	P256房地產(chǎn)抵押估價（二）估價時點“在估價的假設和限制條件中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查看之日的狀況一致”，如果在房地產(chǎn)抵押估價報告的假設和限制條件中未作此項假定，算錯否？
老師答疑2：	你好，理論說估價時點應是設定抵押權(quán)時點的價值（可能是過去，也可能是未來某時點），即雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同的日期，但實際上估價時點一般都是勘查現(xiàn)場時的時點。嚴格地說，應說明一下。
學員問題3：	1當?shù)盅何锶康盅汉?如果抵押物增值,增值額是否可以再次設立抵押權(quán)?我認為可以對原抵押權(quán)人進行債權(quán)擔保. 2市場法中可比實例與估價對象的結(jié)構(gòu)不同(鋼混與磚混)、用途不同(商住與居住)是否可比?在案例考試中可以作為錯誤指出嗎? 3協(xié)議出讓方式一般不可以作為可比實例,但如果估價對象是以協(xié)議出讓可比實例,是否可以選擇招、拍、掛方式可比實例?
老師答疑3：	1、要根據(jù)具體情形而定。建議你先看以下以往答疑精華。2、不可比，不能作為可比實例。3、不可以。