房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第三章資料二

第三章 房地產(chǎn)價格和價值

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征

　　房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之是：
　　①都是價格，用貨幣來表示；
　?、诙加胁▌?，受供求因素的影響；
　　③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。
　　房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨(dú)特之處。如前所述，房地產(chǎn)包括土地和建筑物，故首先單獨(dú)介紹一下地價與一般物品價格的不同，然后再介紹房地產(chǎn)價格的特征。

　　一、地價與一般物品價格的不同
　　地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個方面：
　　(1)生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動的產(chǎn)物，而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的，是大自然的恩賜。因此，一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。例如，一塊自然環(huán)境良好、交通較方便、適宜建造別墅的未開發(fā)土地，價格可能很高，但此之前可能并未投入勞動。從更深的角度考察，一般物品的價格是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動價值” 而上下波動；地價本質(zhì)上不是“ 勞動價值” 的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。
　　地價＝ 地租÷利息率
　　(2)折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價值通常隨著時間的流逝而降低，因此有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。但中國有期限的出讓土地使用權(quán)是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。因?yàn)檫@種土地使用權(quán)的剩余期限隨著時間的流逝而越來越短，最終會被國家無償收回，所以購地者必須在土地使用期限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回。而如果是無期限的土地所有權(quán)，就無需計(jì)提折舊。因?yàn)樵谕恋厮袡?quán)交易下，新的土地所有權(quán)人不存在購地資本逐漸回收的問題。不考慮購地資本逐漸回收的原因很簡單，因?yàn)橘彽卣呖梢杂览m(xù)擁有土地，即購地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在，他可以根據(jù)需要隨時將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而收回，還可能獲得一定的增值收益。
　　(3)價格差異不同。一般物品，如電視機(jī)、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號的很多，因此其價格較一致。土地由于具有獨(dú)一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同土地之間的價格差異較大，有的寸土寸金，如大城市商業(yè)中心的土地，有的可能價值很低，如偏遠(yuǎn)的荒漠土地。
　　(4)市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為典型的不完全市場，地價的形成受主觀因素的影響較大。馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西(如土地), 或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西(如古董，某些名家的藝術(shù)品等等) 的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。”
　　(5)價格形成時間不同。一般物品由于相同的很多，相互之間容易比較，其所形成的市場為較完全市場，且價值不很大，所以價格形成的時間通常較短。土地由于具有獨(dú)一無二的特性，相互之間難以比較，其所形成的市場為不完全市場，而且價值量大，交易通常需要經(jīng)過較長時間的慎重考慮后才能達(dá)成，所以地價形成的時間通常較長。
　　(6)供求變化不同。地價與一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動，所以其供給彈性較小。因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種 “引致” 需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。從全社會的角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的，不會隨著地價的變化而增減。但值得注意的是，對于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌猛局g進(jìn)行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農(nóng)業(yè)用地。另外，在土地一級市場被政府 “ 獨(dú)家” 壟斷的情況下，地價會主要受政府土地供應(yīng)數(shù)量的影響。

　　二、房地產(chǎn)價格的特征
　　房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：
　　(1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金
　　房地產(chǎn)因?yàn)閮r值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(也稱為買賣價格，通常簡稱價格)；二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金( 也稱為租賃價格，通常簡稱租金) 。從而房地產(chǎn)價格也有廣義的價格(包括買賣價格和租賃價格 ) 和狹義的價格(僅指買賣價格)。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。
　　房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價格 (相當(dāng)于本金), 只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率或報(bào)酬率(相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率), 將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第八章詳細(xì)介紹) 。
　　(2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大
　　(3) 房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格
　　房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實(shí)物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用期限很短，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，違法、違章建筑等，價格較低；相反，實(shí)物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。故房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當(dāng)然，在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對其價值的影響。
　　(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長
　　由于房地產(chǎn)的價值量大，加上獨(dú)一無二特性造成對影響房地產(chǎn)價格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、周圍環(huán)境景觀、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以人們在房地產(chǎn)交易時一般是十分謹(jǐn)慎的，從而房地產(chǎn)交易價格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。
　　(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響
　　一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨(dú)一無二的特性，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查看，而且由于房地產(chǎn)價值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者。所以，房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。