房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第三章資料四

第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

　　一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值
　　在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。其中，使用價(jià)值：是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來衡量，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。
　　任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需 要。沒有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。例如空氣，缺了它我們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。
　　就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行“ 鑒定”, 因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。

　　二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值
　　(一) 成交價(jià)格
　　成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易――買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
　　(1)賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)所愿意接受的最低價(jià)格(簡稱最低賣價(jià))，買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低價(jià)格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
　　(2)買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者總想少付一些錢，買者購買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)所愿意支付的最高價(jià)格(簡稱最高買價(jià)), 賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高價(jià)格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。
　　(3)賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：
　　最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)

　　在圖3-7(a)中，因?yàn)樽罡哔I價(jià)低于最低賣價(jià)，所以交易不能成功。在圖3-7 (b) 中，因?yàn)樽罡哔I價(jià)高于最低賣價(jià)，所以交易可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端(但通常不成功)。實(shí)際的成交價(jià)將落在這一區(qū)間的某個(gè)位置，至于是剛好為最低賣價(jià)或最高買價(jià)還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。

　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺。沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
　　嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定” 。其含義有二，即“人是理性的，也是自私的” 。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。
　　成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。
　　從目前土地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)價(jià)格，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，從而有抑制地價(jià)的作用，但投標(biāo)內(nèi)容僅為投標(biāo)價(jià)格的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于土地使用權(quán)由誰獲得完全根據(jù)出價(jià)的高低確定，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。
　　(二)、市場價(jià)格
　　市場價(jià)格簡稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。

　　(三)、理論價(jià)格
　　理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人” 的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。理論價(jià)格并不是靜止不變的。
　　價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。市場價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價(jià)格可能會(huì)較大、較長時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價(jià)格。
　　一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動(dòng)，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)), 它們之間的關(guān)系可見圖 3-8 。

　　就成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格三者相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
　　(四)、評估價(jià)值
　　評估價(jià)值 (appraisal value) 也稱為評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評估值、評估價(jià)，是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對象的價(jià)值。評估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。
　　從某種意義上講，收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外，收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場法求得的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場法求得的價(jià)值應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)值基本一致。在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價(jià)值會(huì)大大高于收益法求得的價(jià)值。換句話說，如果市場法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值，則說明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場高估或者房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。當(dāng)成本法求得的價(jià)值(在不考慮經(jīng)濟(jì)折舊的情況下)大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。
　　評估價(jià)值不是事實(shí)，但在為交易目的而估價(jià)時(shí)，評估價(jià)值與成交價(jià)格有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)為交易當(dāng)事人提供要價(jià)或出價(jià)的參考依據(jù)，或者提供議價(jià)的基礎(chǔ)。在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價(jià)值往往會(huì)成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。
　　從理論上講，一個(gè)良好的評估價(jià)值 = 正常成交價(jià)格 = 市場價(jià)格。

　　三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值
　　不論何種類型的評估價(jià)值均是推測估價(jià)對象在一定條件下最可能的價(jià)格。這是一組按照價(jià)值前提或者說評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)值。
　　(一)、市場價(jià)值
　　在本書第一章中我們把市場價(jià)值定義為房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。可見，市場價(jià)值是假定估價(jià)對象在符合上述一系列假設(shè)條件下進(jìn)行交易而最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。
　　城市房屋拆遷雖然是強(qiáng)制性的，不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”, 但因?yàn)橐獙Ρ徊疬w人給予合理補(bǔ)償，所以，城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
　　(二) 快速變現(xiàn)價(jià)值
　　在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，許多估價(jià)目的要求評估的是市場價(jià)值，但也有一些估價(jià)目的要求評估的不是市場價(jià)值，而是在不符合市場價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。其中，快速變現(xiàn)價(jià)值是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的價(jià)格。由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，如果交易時(shí)間較短(如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期), 則其最可能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值。
　　(三)、謹(jǐn)慎價(jià)值
　　謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為謹(jǐn)慎價(jià)值。
　　(四)、清算價(jià)值
　　清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場價(jià)值。例如，某種針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，該種裝飾裝修不但不會(huì)增加該餐廳的價(jià)值，反而會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。因此，此時(shí)清算價(jià)值會(huì)低于市場價(jià)值。但在城市房屋拆遷的情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。
　　(五)、投資價(jià)值
　　投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；二是指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的技資者)的角度來衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。
　　同一房地產(chǎn)對于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等因素造成的。所有這些因素都會(huì)影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都做出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場價(jià)值就會(huì)相等，但實(shí)際上很少出現(xiàn)這種情況。
　　值得注意的是：評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的方法一般是相同的，所不同的主要是參數(shù)取值；投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為(或交易) 能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
　　就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。

　　四、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值
　　原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值主要是在會(huì)計(jì)中使用的價(jià)值概念。原始價(jià)值 (original value) 簡稱原值、原價(jià)，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，對于外購的資產(chǎn)，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；對于自行建造的資產(chǎn)，為建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。
　　賬面價(jià)值(book value)也稱為賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。
　　公允價(jià)值(fair value)是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。
　　市場價(jià)值也稱為實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。市場價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。
　　原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，公允價(jià)值、市場價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而波動(dòng)的。公允價(jià)值、市場價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。
　　市場價(jià)值雖然通常與賬面價(jià)值元關(guān)，但仍然可以將賬面價(jià)值作為一種參考。
就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值。

　　五、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值
　　這是一組按照經(jīng)濟(jì)行為類型來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值。
　　(一)、買賣價(jià)格
　　買賣價(jià)格，也稱為銷售價(jià)格，簡稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。
　　(二) 租賃價(jià)格
　　租賃價(jià)格通常稱為租金，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。
　　在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中，市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。
　　真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租 ；②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi) ；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦房地產(chǎn)稅(是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅)；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)； ⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；⑩利潤。
　　實(shí)際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，例如可能包含家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等；也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計(jì)算，有的按建筑面積計(jì)算，有的按套或幢計(jì)算。其中，住宅一般是按使用面積或套計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金(也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金)等。此外，還應(yīng)注意租賃價(jià)格與租賃權(quán)價(jià)格(承租人權(quán)益價(jià)值)是兩個(gè)不同的概念。

　　(三)、抵押價(jià)值
　　在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價(jià)值,貸款人希望在整個(gè)抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，還是隨著時(shí)間的流逝而變化直至實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，都要大于未償還的貸款余額，因?yàn)橹挥羞@樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。
　　下列公式有助于對抵押價(jià)值的理解:
　　抵押貸款額度=抵押價(jià)值×貸款成數(shù)
　　抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值－法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值－拖欠建設(shè)工程款價(jià)－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他優(yōu)先受償款
　　其中，將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價(jià)值可稱為再次抵押價(jià)值，并有：
　　己抵押貸款余額再次抵押價(jià)值 = 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
　　(四)、保險(xiǎn)價(jià)值
　　保險(xiǎn)價(jià)值(insurable value)是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。例如，投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失(如租金損失)。
　　(五)、計(jì)稅價(jià)值
　　計(jì)稅價(jià)值 (assessed value), 也稱為課稅價(jià)值，是為征稅的需要，由估價(jià)師評估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%－30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入。
　　(六)、征收價(jià)值
　　征收價(jià)值是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。
　　美國雷利•巴洛維教授在《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)――不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產(chǎn)的成本、售價(jià)、抵押價(jià)值、課稅價(jià)值、征收價(jià)值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一些重要概念，可以用一個(gè)經(jīng)營者花費(fèi)5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花2萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。這時(shí)他在他的財(cái)產(chǎn)中已投入25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將該財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只會(huì)有21萬美元的貸款價(jià)值，估稅員以13萬美元估定財(cái)產(chǎn)收稅價(jià)值。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需要的，可以得到27.5萬美元的征收價(jià)值。上面這5個(gè)數(shù)字中，每一個(gè)數(shù)字都代表著一種經(jīng)濟(jì)價(jià)值的衡量，每一個(gè)數(shù)字都有一種解釋和合理性。

　　六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格
　　這是一組按照所交易或者估價(jià)的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格。同一宗房地產(chǎn)，交易或者估價(jià)的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，例如租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等；交易或者估價(jià)的所有權(quán)、使用權(quán)還可能附帶有租約，設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)；另外，該所有權(quán)或使用權(quán)還可能受到政府政策的限制，存在糾紛或者被依法查封、限制交易等等。
　　(一) 所有權(quán)價(jià)格
　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，是指房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價(jià)格。中國目前只有房屋所有權(quán)價(jià)格，沒有土地所有權(quán)價(jià)格。因此 ,中國目前通常不存在土地所有權(quán)價(jià)值評估。但在特殊情況下可能需要對土地所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，例如衡量社會(huì)總財(cái)富中土地財(cái)富總量是多少時(shí)，評估的應(yīng)當(dāng)是土地所有權(quán)價(jià)值而不是土地使用權(quán)價(jià)值。
　　(二)、使用權(quán)價(jià)格
　　房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格，主要是指土地使用權(quán)價(jià)格。中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。由于土地使用權(quán)又有建設(shè)用地使用權(quán)(其中又分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán))、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。所以，土地使用權(quán)價(jià)格又有相應(yīng)的使用權(quán)價(jià)格。
　　土地所有權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)價(jià)格有著極為復(fù)雜的關(guān)系。在正常情況下，土 地所有權(quán)價(jià)格高于土地使用權(quán)價(jià)格，但在現(xiàn)實(shí)復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形。
　　(三)、其他權(quán)益的價(jià)格
　　其他權(quán)益的價(jià)格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，例如租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等等。

　　七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格
　　實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。具體實(shí)例參見教材。

　　八、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格
　　現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說。現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，價(jià)格支付方式又有在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)一次性付清、按約定在未來某個(gè)日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多種組合形式，歸納為表 3-2 。

　　房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項(xiàng)在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地產(chǎn)；當(dāng)為建筑物已建造完成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格)。房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房價(jià)格(含土地價(jià)格) 。期房價(jià)格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價(jià)格。
　　在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn), 所以，期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系是：

　　期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
　　【例 3-2】某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為 3300元/m2時(shí)，出租的年未凈收益為 330元/m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%, 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%, 試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。
　　【解】該期房目前的價(jià)格計(jì)算如下:
 
　　在現(xiàn)實(shí)中，常常出現(xiàn)同地段的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格高的相反現(xiàn)象。這主要是 由于兩者的品質(zhì)不同，例如現(xiàn)房的戶型和環(huán)境較差、功能已落后等。

　　九、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)
　　這是一組《中華人民共和國價(jià)格法》(1997年12月29 日中華人民共和國主席令第92 號公布)規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是按照政府對價(jià)格的管制或干預(yù)程度來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　從政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。
市場調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主制定價(jià)格，所以估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行。
　　政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格，所以估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。
　　政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)，所以估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

　　十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格
　　這是一組《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的房地產(chǎn)價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

　　十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格
　　這是一組按照房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　(一) 土地價(jià)格
　　土地價(jià)格簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，是指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，是指其中的土地部分的價(jià)格，不包含該土地上的建筑物的價(jià)格。
　　(二)、建筑物價(jià)格
　　建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià) 格。人們平常所說的房價(jià)，例如購買一套商品住房的價(jià)格，通常含有該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格，與這里所說的建筑物價(jià)格的內(nèi)涵不同。
　　(三)、房地價(jià)格
　　房地價(jià)格也稱為房地混合價(jià)，是指土地與建筑物綜合體的價(jià)格，或者建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格，或者土地及其上的建筑物的價(jià)格。該價(jià)格往往等同于人們平常所說的房價(jià)。
　　對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
　　房地價(jià)格 = 土地價(jià)格 + 建筑物價(jià)格
　　土地價(jià)格 = 房地價(jià)格－建筑物價(jià)格
　　建筑物價(jià)格 = 房地價(jià)格－土地價(jià)格

　　十二、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)
　　這是一組按照價(jià)格的表示單位來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　(一) 總價(jià)格
　　總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。
　　(二)、單位價(jià)格
　　單位價(jià)格簡稱單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格，房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
　　(三)、樓面地價(jià)
　　樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià) 格。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種情況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：
 

　　認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反 映土地價(jià)格水平的高低。例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 700元/ m2時(shí)，乙土地的單價(jià)為 510元/m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴(每平方米土地面積貴190元 ), 此時(shí)明智的買者會(huì)購買乙土地而不會(huì)購買甲土地。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡單地根據(jù)土地單價(jià)來判斷甲海乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。

　　十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)
　　這是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價(jià)格。
　　起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。
標(biāo)價(jià)也稱為報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)。一般情況下，買賣雙方會(huì)圍繞著這個(gè)價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。
　　成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。
　　均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。

　　十四、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)
　　這是在房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價(jià) 的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)的競買人或表示以該最高價(jià)買受的優(yōu)先購買權(quán) 人的買賣方式。
　　房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中所說的評估價(jià)，通常是指為有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保留價(jià)等 提供參照，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中還有另一種評估價(jià)，即為競買人確定其最高應(yīng)價(jià)提供參考依據(jù)，對拍賣房地產(chǎn)的市場價(jià)值或者投資價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。
　　保留價(jià)也稱為拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣 分為無保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。起拍價(jià)也稱為開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。應(yīng)價(jià)是競買人對拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格。

課后練習(xí)題
一．單項(xiàng)選擇題
1、房地產(chǎn)交易成交的條件是(    )。
A、最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)
B、最低賣價(jià)≥成交價(jià)≥最高買價(jià)
C、成交價(jià)≥最高買價(jià)≥最低賣價(jià)
D、最低賣價(jià)≥最高買≥成交價(jià)
2、通常情況下土地使用權(quán)出讓方式的地價(jià)由低到高的排序?yàn)?    )。
 A、協(xié)議、拍賣、招標(biāo)
 B、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議
 C、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣
 D、招標(biāo)、拍賣、協(xié)議
3、按照價(jià)值前提或者說評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)值是(    )。
 A、投資價(jià)值
 B、成交價(jià)格
 C、評估價(jià)值
 D、理論價(jià)格
4、某抵押房地產(chǎn)估價(jià)值為500萬元，其中法定優(yōu)先受償權(quán)債務(wù)為50萬元，施工過程中拖欠工程款為50萬元，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為50萬元，其他優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為60%，則抵押貸款額度應(yīng)為(    )萬元。
A、500
B、200
C、300
D、180
5、某房地產(chǎn)1997年1月1日的原值為500萬元，2007年1月1日的估價(jià)價(jià)值為700萬元，房地產(chǎn)計(jì)稅值按一次減除10%后的余值計(jì)算，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的計(jì)稅價(jià)值應(yīng)為(    )。
A、500
B、450
C、700
D、630
6、一般而言，對同一房地產(chǎn)的征收價(jià)值正確的描述為(    )。
A、征收價(jià)值大于其課稅價(jià)值
B、征收價(jià)值小于其抵押貸款價(jià)值
C、征收價(jià)值小于其成本價(jià)值
D、征收價(jià)值小于其市場價(jià)值
7、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為 3300元/ m2時(shí)，出租的年未凈收益為 330元/m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%, 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%,該期房目前的價(jià)格為(    )元/ m2。
A、2970
B、3300
C、3630
D、2934
8、某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價(jià)值為400000元，容積率為2，建筑物價(jià)值為8000000元，則該房地產(chǎn)的房地單價(jià)為(    )元/m2。
A、2100
B、2000
C、2200
D、3000
9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)使用面積計(jì)算的價(jià)格為3500元／m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為(    )元／m2。
A、3000
B．3277
C．3295
D．3599
10、某房地產(chǎn)土地總價(jià)為6000萬元，土地單價(jià)為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的摟面地價(jià)為(    )元/m2。
A、1000
B、600
C、500
D．無法計(jì)算

二、多項(xiàng)選擇
1、正常成交價(jià)格的形成條件是(    )。
A、公開市場，交易對象本身具備市場性；
B、眾多的買者和賣者；
C、買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；
D、理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為；
E、買者和賣者都具有完全信息，適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。
2、下列一組說法正確的是(    )。
A、收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)；
B、收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場法求得的價(jià)值趨向于市場價(jià)格；
C、當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場法求得的價(jià)值應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)值基本一致；
D、在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價(jià)值會(huì)大大高于收益法求得的價(jià)值；
E、如果市場法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值，則說明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場高估或者房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。
3、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由(   )因素構(gòu)成。
A、折舊費(fèi)；
B、維修費(fèi)；
C、管理費(fèi)；
D、投資利息；
E、房產(chǎn)稅。
4、真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括(    )。
A、地租 、房屋折舊費(fèi)；
B、維修費(fèi)、管理費(fèi)；
C、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)；
D、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用；
E、租賃稅費(fèi)、利潤。
三、判斷題
1、如果房地產(chǎn)沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。
2、在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。
3、在某房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)采用市場法求得的價(jià)值為7000元/m2，采用收益法求得的價(jià)值為3000元/m2，則說明此類房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。
4、在某房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)采用成本法求得的價(jià)值為7000元/m2，采用收益法或者市場法求得的價(jià)值為3000元/m2，則說明此類房地產(chǎn)市場景氣。
5、就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值。

參考答案
一．單項(xiàng)選擇題
1、A  2、C  3、A  4、D  5、B  6、A  7、D  8、A  9、A  10、C
二、多項(xiàng)選擇
1、ABCDE  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCDE
三、判斷題
1、錯(cuò)  2、對  3、對  4、錯(cuò)  5、對