房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第四章資料四

第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素

第四節(jié) 制度政策因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策
　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。
目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣；但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。如果同時(shí)存在著所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格，則使用權(quán)價(jià)格一般會低于所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會越高，反之會越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動。此句話為重要結(jié)論。
　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn) 價(jià)格政策是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方 式、措施等，包括對房地產(chǎn)是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價(jià)格政策，另一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低下；同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高。
　　政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià)；③制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。

　　二、稅收政策
　　開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收), 會對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？蓪⒎康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。
　　房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅)、契稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費(fèi)稅, 會使房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價(jià)格下降；反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價(jià)格上升(此句話為重要結(jié)論)。
　　增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”, 難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(準(zhǔn)備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。對于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升（此句話為重要結(jié)論）。

　　三、金融政策
　　房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其開發(fā)、投資、消費(fèi)均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等等。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價(jià)格上升；采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價(jià)格(此句話為重要結(jié)論)。

　　四、特殊政策
　　國家鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū), 相應(yīng)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，往往會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲。

　　五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃
　　政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。影響房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)劃和計(jì)劃很多,如國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃。特別是其中的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，它們的編制、調(diào)整和修訂，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。
　　城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調(diào)城市各項(xiàng)用地和空間布局以及對城市各項(xiàng)建設(shè)活動的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會上漲。
　　土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和 當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)是指在劃撥或出讓國有土地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格有很大的影響。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會上升，反之會下降。