2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》參考答案

一、問(wèn)答題

（一）答：

1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

（1）以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

（2）當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

（3）拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

（4）對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。

（二）答：

1.不可取。

因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

（１）租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^(guān)的市場(chǎng)租金計(jì)；

（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；

（3）應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。

3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

（1）測(cè)算正?？陀^(guān)的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；

（2）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。

或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非

房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)

用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

（三）答：

1.錯(cuò)誤有：

（1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。

或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

（2）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

（3）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤(rùn)水平。

或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。

2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

二、單項(xiàng)選擇題

（一）1.B2.A3.D4.D

（二）5.C6.D7.C

（三）8.D9.B10.A

三、指錯(cuò)題

1.致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

2.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。

4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義（或各種方法未做說(shuō)明）。

5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為："如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任。"

6.技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。

7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。

8.缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明（或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明）。

9.可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。

10.市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。

11.估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。

12.技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。

13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

14.10％空置率和租金損失率5％應(yīng)說(shuō)明確定理由。

15.有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086x（1-10％-5％）=161573元。

16.營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準(zhǔn)確，應(yīng)為5.5％。

17.出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場(chǎng)客觀(guān)分析判斷得出（或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取2.5％，理由不充分）。

18.保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。

19.收益法公式的選用沒(méi)有理由（或：未考慮租金未來(lái)的變化）。

20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。

21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯(cuò)誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算（37.5年）（或公式中n年取值錯(cuò)誤）。

22.可比實(shí)例缺少幣種。

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤

1.商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò)，應(yīng)為12％。

2.商鋪開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300m²獨(dú)立車(chē)棚的面積。

商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=4118.45×8700=3583105（萬(wàn)元）或3760.52×8700=3271.65萬(wàn)元。

3.在計(jì)算2006年9月1目總地價(jià)的扣除項(xiàng)目中，不應(yīng)包括銷(xiāo)售利潤(rùn)。

總地價(jià)V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

　    V=5322.25萬(wàn)元