房地產估價師考前輔導精講講義（一）

第二講 房地產估價概述

第二節(jié)  房地產估價的要素

一、估價當事人
    估價當事人：是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。
 (一)、房地產估價人員
   房地產估價人員簡稱估價人員：是指通過房地產估價人員職業(yè)資格考試或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業(yè)人員。
   目前，我國房地產估價人員職業(yè)資格有：房地產估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產估價員從業(yè)資格兩種。因此，房地產估價人員有房地產估價師和房地產估價員兩類。其中，房地產估價師(real estate appraiser，real estate valuator)簡稱估價師，是指通過全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格，并按照《注冊房地產估價師管理辦法》注冊，取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書，從事房地產估價活動的專業(yè)人員。
例如：多項選擇題。
1、房地產估價人員可以是下列人員之一（ ABC ）。
A、通過房地產估價人員職業(yè)資格考試并注冊，從事房地產估價活動的專業(yè)人員；
B、通過資格認定，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業(yè)人員；
C、通過資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業(yè)人員；
D、通過房地產估價人員職業(yè)資格考試后，直接從事房地產估價活動的專業(yè)人員；
E、通過資格認定、資格互認，取得相應資格，直接從事房地產估價活動的專業(yè)人員。
2、估價當事人包括( ABCE )。
A、估價人員；
B、估價機構；
C、估價委托人；
D、估價人員和估價委托人，但不包括估價機構；
E、ABC項都包括。

   一名合格的房地產估價師應當具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對其估價專業(yè)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對其估價行為規(guī)范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經驗，難以得出符合實際的估價結果；僅有實踐經驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值做出科學深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地解決現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新的估價問題。理論知識和實踐經驗即使兼?zhèn)?，但是如果沒有良好的職業(yè)道德，也難以做出客觀公正的估價。
   目前規(guī)定，房地產估價師應當受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價機構從事房地產估價業(yè)務；房地產估價師不得以個人名義承攬房地產估價業(yè)務，應當由所在的房地產估價機構接受委托并統(tǒng)一收費。

(二)、房地產估價機構
  房地產估價機構簡稱估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的專業(yè)服務機構。
  目前規(guī)定，房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；資質等級由低到高分為：暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質依法從事房地產估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質等級房地產估價機構的業(yè)務范圍按照估價目的劃分，應當在其資質等級許可的業(yè)務范圍內從事估價活動；房地產估價報告應由房地產估價機構出具。
例如：多項選擇題。
房地產估價機構資質等級分為（ABCD）。
A、暫定期內的三級；
B、三級；
C、二級；
D、一級；
E、特級。
例如：多項選擇題。
對房地產估價機構，依法從事房地產估價活動的規(guī)定是( ABC)。
A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；
B、應當在其資質等級許可的業(yè)務范圍內從事估價活動；
C、房地產估價報告應由房地產估價機構出具；
D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內依法從事房地產估價活動；
E、資質一、二級不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。
(三)、估價委托人
    估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶：是指直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人。委托人有義務向估價機構如實提供其悉知的估價所必要的情況和資料。例如估價對象的權屬證明、財務會計信息，并對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責；有義務協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料及對估價對象進行的實地查看等工作；不得干預估價人員和估價機構的估價行為和估價結果。
    要注意估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用者之間的異同。
    估價對象權利人：是指估價對象的所有權人、使用權人、抵押權人等權利人。
    估價利害關系人：是指估價結果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位和個人。
    估價對象權利人一般是估價利害關系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關系人。
    估價報告使用者可能是估價對象權利人、債權人、投資者、受讓人、政府及其有關部門和社會公眾等。
    委托人不一定是估價對象權利人或估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產抵押估價中借款人委托的，估價報告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行)；委托人委托估價、獲取估價報告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產的估價中，人民法院既是委托人也是估價報告使用者，但不是估價利害關系人。