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2008年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試樣題

更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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各科目的題型及說(shuō)明:

“房地產(chǎn)基本制度與政策(含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí))”的題型為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。

“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”的題型為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題。

“房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法”的題型為:?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題。

“房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析”的題型為單項(xiàng)選擇題、問(wèn)答題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題。各科目相同的題型分值有所不同。

單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意.請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2005年6月10日至16日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2005年6月12日的市場(chǎng)價(jià)值,后對(duì)其估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生了異議。現(xiàn)在要求你重新估價(jià)以證明該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理,此時(shí)你認(rèn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。

A、現(xiàn)在
B、委托人指定的日期
C、2005年6月12日
D、重新估價(jià)的作業(yè)日期中的某日

參考答案C

多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的,得2分,錯(cuò)選或多選的,不得分,少選且選擇正確的。每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

估價(jià)人員的估價(jià)水平主要取決于其( )。

A、相關(guān)理念水平
B、相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
C、相關(guān)職業(yè)道德修養(yǎng)
D、人際關(guān)系好壞

參考答案A、B

判斷題(每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果,在答愿卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)。用“√”表示正確。用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分。判斷錯(cuò)誤扣1分。本題總分最多扣至零分)

某估價(jià)報(bào)告中注明“估價(jià)報(bào)告使用期限自2007年3月1日起半年”。如果估價(jià)報(bào)告使用者在該期限內(nèi)使用了該估價(jià)報(bào)告,則出具該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在2007年9月1日以后也要對(duì)該估價(jià)報(bào)告承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如果估價(jià)報(bào)告使用者在2007年9月1日之前未使用該估價(jià)報(bào)告而是以后使用的,則出具該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

參考答案:√

綜合分析題(每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的。得2分,錯(cuò)選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

某市W房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱W公司)擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),需向該市H鄉(xiāng)征用40公頃基本農(nóng)田以外的耕地,W公司在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研,決定調(diào)整最初確定的開發(fā)方案,在部分住宅用地上建造一大型商場(chǎng);委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售經(jīng)濟(jì)適用住房,并向G購(gòu)房戶提供住房公積金貸款服務(wù)。w公司開發(fā)大型商場(chǎng)時(shí),以商場(chǎng)在建工程抵押貸款方式彌補(bǔ)工程建設(shè)資金不足;在商場(chǎng)投入使用時(shí),W公司將商場(chǎng)底層出租給F公司,租期5年。商場(chǎng)開業(yè)一年,W公司由于償還貸款,將商場(chǎng)整體出售給S公司。

1.W公司合法占用該小區(qū)土地的途徑是( )。

A、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,再經(jīng)項(xiàng)目所在地市人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地審批手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用后,向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
B、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),并向項(xiàng)目所在地省人民政府辦理征地審批手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用后,向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
C、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),并經(jīng)國(guó)務(wù)院辦理征地審批手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用后,向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
D、規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)后,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用后,向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

2.W公司要按照調(diào)整后的方案進(jìn)行開發(fā),應(yīng)辦理的手續(xù)包括( )。

A、向土地管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)
B、向規(guī)劃管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)
C、簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
D、報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合法預(yù)售住宅,應(yīng)出示( )。

A、W公司與預(yù)房人簽訂的預(yù)售合同
B、集體土地所有證和國(guó)有土地使用證
C、商品房預(yù)售許可證及w公司出具的商品房銷售委托書
D、商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證及w公司出具的銷售代理委托合同、商品房預(yù)售合同

4.G購(gòu)房戶向銀行申請(qǐng)辦理住房公積金貸款時(shí),除提交申請(qǐng)書、身份證外,還應(yīng)提交( )。

A、房屋所有權(quán)證、購(gòu)房合同、抵押合同
B、土地使用權(quán)證明、購(gòu)房合同、抵押合同
C、銷售代理合同、購(gòu)房合同、抵押合同
D、住房公積金管理機(jī)構(gòu)批文

5.W公司的租賃行為要合法,應(yīng)辦理( )。

A、貸款銀行出具同意出租的證明
B、W公司與F公司簽訂租賃合同
C、到房地產(chǎn)管理部門登記備案、領(lǐng)取房屋租賃證
D、辦理商場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照

6.W公司辦理商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí),應(yīng)向主管部門提交( )。

A、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋買賣審批書
B、W公司與S公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
C、房屋所有權(quán)證和土地使用證
D、貸款銀行、F公司同意轉(zhuǎn)讓的證明

參考答案:1:D;2:A、B、D;3:C;4:B、D;5:A、B、C;6:B、C、D.

計(jì)算題(要求列出算式、計(jì)算過(guò)程,需按公式計(jì)算的。要寫出公式:僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

某宗房地產(chǎn)建成于2002年10月,此后收益期限為48年,2003年10月至2006年10月分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元,預(yù)計(jì)2007年10月至2009年10月可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元,從2010年10月起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。

試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2006年10月的收益價(jià)格。

問(wèn)答題(請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

張某看中了一處房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于城市邊緣,緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣,屬于城市四級(jí)地段,但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?,商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物共三層,總建筑面積700m2張某擬購(gòu)入后將一層開設(shè)商鋪,二、三層用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬(wàn)元。張某為摸清該售價(jià)的合理性,找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)師接受委托后,在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況?

參考答案要點(diǎn):

1.土地產(chǎn)權(quán)狀況;

2.房屋產(chǎn)權(quán)狀況;

3.該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求;

4.土地使用基本狀況;

5.建筑物基本狀況。

指錯(cuò)題(下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤。清指明其中的13處。每指明一處錯(cuò)昃得3分。本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)曇對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)。未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的。不計(jì)分1的序號(hào)后面空格處.每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)。未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分,本題全對(duì)得40分)

房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告

(封面及目錄略)

致委托人函(略)

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

××酒店房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人

××酒店有限公司,法定代表人××,住所××市××路××號(hào)。

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所,法定代表人××,住所××市××路××號(hào),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):壹級(jí)。

三、估價(jià)對(duì)象

1.地理位置及概況(略)

2.估價(jià)對(duì)象概況

估價(jià)對(duì)象酒店第1、2、10~13、20層

建筑面積:11275m2

土地使用權(quán)年限40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)

竣工日期1991年8月

估價(jià)對(duì)象用途酒店客房、餐飲、娛樂(lè)

建筑結(jié)構(gòu)框架

土地使用權(quán)來(lái)源協(xié)議出讓

建筑裝修情況(略)

四、估價(jià)目的

為銀行抵押貸款提供依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

1.999年8月20日。

六、估價(jià)依據(jù)(略)

七、7估價(jià)原則(略)

八、估價(jià)方法

將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià),與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多,故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià),第10-13層為客房,屬于收益性房地產(chǎn),故采用收益法進(jìn)行估價(jià),第20層為娛樂(lè)用房,亦屬于收益性房地產(chǎn),故也采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

九、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208 521 050元(大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)壹仟零伍拾元整)。

十、估價(jià)人員(略)

十一、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)

××酒店房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場(chǎng)背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價(jià)方法選用

將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià),與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多,故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià);第10~13層為客房,屬于收益性房地產(chǎn),故采用收益法進(jìn)行估價(jià),第20層為娛樂(lè)用房,亦屬于收益性房地產(chǎn),故也采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(一)酒店第一、二層估價(jià)

酒店第一層為酒店大堂,第二層出租給某公司經(jīng)營(yíng)酒樓。第一、二層建筑面積均為2830m2.在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多,故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。

可比實(shí)例一,國(guó)際中心商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為一層45 000元/m2,二層30 000元/m2.

可比實(shí)例二,華強(qiáng)商廈1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為一層39 000元/m2,二層25 000元/m2.

可比實(shí)例三,世紀(jì)廣場(chǎng)商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為一層38000元/m2,二層24000元/m2.

確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)(略)。

修正計(jì)算:

一層比準(zhǔn)價(jià)格為:

 ?。?4 091+34 392+34 142)÷3=34 208(元/m2

  二層比準(zhǔn)價(jià)格為:

 ?。?0 979+21 645+21 563)-3=21 396(元/m2

  第一、二層價(jià)值為:

 ?。?4 208+21 390)×2 830=157 359 320(元)

 ?。ǘ┚频甑?0~13層估價(jià)

  酒店第10~13層為客房,建筑面積4500m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn),故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

  選用收益法公式:hspace=0

  式中 V――房地產(chǎn)價(jià)格;

  A――年凈收益;

  Y――報(bào)酬率;

  n――尚可使用年限。

  1.尚可使用年限n的確定

  該酒店建筑物耐用年限為50年,已使用8年,故尚可使用年限為42年,即n=42.

  2.年凈收益A的確定

  酒店第10-13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營(yíng)情況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表,平均每間客房日租金為人民幣400元,一年365天,則:

  年總收入=104×400×365=15 184 000(元)

  酒店客房收入中稅、營(yíng)業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45%。

  年凈收益A=15 184 000×(1-45%)=8 351 200(元)

(三)酒店第20層估價(jià)

  酒店第20層為卡拉0K室、酒吧,建筑面積為1125m2,現(xiàn)已出租經(jīng)營(yíng),租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn),故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。按租約規(guī)定,第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、140萬(wàn)元,租賃稅費(fèi)占租金收入的20%。

  計(jì)算年凈收益:hspace=0

  酒店第20層價(jià)值

  V=3 021 651(元)

(四)估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值

1.57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313(元)

(五)應(yīng)扣折舊額的確定

經(jīng)實(shí)地考察,該酒店的成新率為八成,因此估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)價(jià)值為:

260 651 313×80%=2 085 210 509(元)

七、估價(jià)結(jié)果確定

估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208 521 050元(大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)壹仟零伍拾元整)。

參考答案(可在下列20個(gè)中確定13個(gè))

1.缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述

2.缺少價(jià)值定義

3.酒店大堂采用市場(chǎng)比較法估價(jià)不當(dāng)

4.第二層酒樓用市場(chǎng)比較法時(shí)選用商場(chǎng)作可比實(shí)例不當(dāng)

5.酒店第一、二層市場(chǎng)比較法交易情況修正系數(shù)形式錯(cuò)

6.第二層估價(jià)交易案例一綜合修正超過(guò)30%

7.第二層為收益性房地產(chǎn),應(yīng)選用收益法為其中一種方法

8.第10~13層尚可使用年限n應(yīng)為土地使用權(quán)剩余年限,即為29年

9.第10~13層用收益法估價(jià)時(shí)未采用客觀、未來(lái)的收益水平

10.對(duì)酒店大堂的估價(jià)有重復(fù)計(jì)算

11.第10~13層估價(jià)求收益時(shí)未考慮人住率

12.確定資本化率時(shí)安全和率選用不當(dāng)

13.第20層估價(jià)時(shí)年凈收益求取方法錯(cuò)誤

14.第20層估價(jià)時(shí)未考慮5年以后的收益

15.總價(jià)值不應(yīng)再扣除折舊

16.缺少估價(jià)作業(yè)日期

17.缺少確定估價(jià)結(jié)果的理由

18.第20層的資本化率應(yīng)與第10~13層有所不同

19.應(yīng)說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響

20.結(jié)果報(bào)告中和技術(shù)報(bào)告的建筑面積不吻合。

改錯(cuò)題 (指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè),后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣25分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))

  某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,規(guī)劃用途為居住,土地使用權(quán)年限為1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用權(quán)出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m2,預(yù)計(jì)售價(jià)3000元/m2.

  該項(xiàng)目于1997年7月1日開工,原定工期9個(gè)月,建筑費(fèi)為1200元/m2,管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%。建筑費(fèi)和相應(yīng)的管理費(fèi)投入時(shí)間為開工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入,年利率6.66%,銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%。開工后第一季度結(jié)束時(shí),已有1000 m2建筑面積按3000元/m2預(yù)售。開工后第二季度結(jié)束時(shí),項(xiàng)目的原開發(fā)商擬將項(xiàng)目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓方式為一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi),用于補(bǔ)償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費(fèi)等投資,已預(yù)售的1000 m2的凈銷售收入在銷售結(jié)束時(shí)由原開發(fā)商返還給合作方?,F(xiàn)合作方委托估算該項(xiàng)目在1998年1月1日的價(jià)格。

  采用假開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)可全部售出,投資利潤(rùn)率取20%,季度利率為1.665%。設(shè)項(xiàng)目在1998年1月1日價(jià)格為V,估算如下:

  1.計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值

  3000×5 000÷(1+1.665%)=14 754 340(元)

  2.計(jì)算建筑費(fèi)

  1200×5 000×30%÷(1+1.605%)0.5=2 641 102(元)

  3.計(jì)算管理費(fèi)

  2641 102÷5%一(1+1.665%)0.5=130 969(元)

  4.計(jì)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

  14 754 340×(3%+6%)÷(1+1.665%)=1 306 143(元)

  5.計(jì)算利潤(rùn)

 ?。╒+2641 102+130 969+1 306 143)×20%=0.2V+815 643(元)

  6.計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格

  V=開發(fā)完成后的價(jià)值一建筑費(fèi)一管理費(fèi)一銷售稅和銷售費(fèi)用一利潤(rùn)

  =14 754 340-2 041 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643

  V=8 217 069(元)

  參考答案

  1.計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò),應(yīng)為2 641 102×5%=132 055(元)

  2.計(jì)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)錯(cuò)。應(yīng)為:

  1.4 754 340×(3%+6%)=1 327 891(元)

  3.計(jì)算利潤(rùn)錯(cuò),應(yīng)為

 ?。╒+2 641 102+132 055)×20%=0.2V+549 231(元)

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